Строительство не остановится

А цены на жилье если и упадут, то ненадолго

План по оздоровлению ситуации в финансовом, строительном секторах и в других отраслях экономики подписал 7 ноября премьер-министр Владимир Путин. В соответствии с ним проекты законов, устанавливающих порядок приобретения в этом и следующем году жилья под госнужды за счет федеральных средств, должны быть разработаны в течение текущего месяца. Предполагается, что таким образом государство, с одной стороны, обеспечит строительные компании оборотными средствами, в которых те испытывают дефицит. А с другой - снизит цены на жилье.

Доля моя, долюшка!

В советское время основной объем строительства жилья приходился на долю крупных домостроительных комбинатов. Созданные еще в хрущевские времена для срочного решения жилищной проблемы, они пекли блочные дома как пирожки. Тем более что государство денег не жалело.

Но с приходом рынка финансирование прекратилось. И на место строительных компаний начали приходить девелоперы. То есть бизнесмены, которые не имели зачастую собственных строительных мощностей, зато умели находить деньги и руководить их расходованием. Для строительства девелоперы нанимали подрядчиков из числа строительных компаний. Иногда и продавали квартиры не сами, а через риелторов. Но денежные потоки регулировали сами, снимая основную прибыль.

Откуда девелоперы брали деньги? Главной схемой на долгие годы стало так называемое долевое участие, изобретенное в Петербурге. Гражданин, желавший получить квартиру, должен был заранее заплатить застройщику деньги и ждать, когда строительство окончится. Причем, если средств на возведение здания не хватало, от него могли еще и потребовать доплатить. На деле же создавались большие финансовые пирамиды. Собрав деньги за несколько домов с разными сроками ввода, компания вполне могла построить один - ближайший по времени сдачи. И так далее. Таким образом, рост объемов строительства становился для девелоперов жизненно необходимым, иначе их могло ждать разорение.

То есть строительный бум начала века финансировали сами будущие квартировладельцы. И делали это хорошо! После дефолта 1998 года деньги у людей начали появляться. Ведь дефолт привел к тому, что производство в нашей стране стало стоить дешево, а, стало быть, конкурентоспособность товаров возросла. Кроме того, стали устойчиво расти мировые цены на нефть и газ. Все это привело к оживлению отечественной экономики, а как следствие - к увеличению доходов граждан. Пусть не всех, но довольно значительного числа. И эти люди оказались заинтересованы как в улучшении условий своей жизни, так и в надежном вложении свободных средств. А недвижимость была как раз таким объектом, поскольку цены на нее устойчиво росли. И росли быстрее темпов инфляции. В итоге «долевка» составляла до 80 процентов жилищного строительного рынка.

Нет денег - живи взаймы

Однако в 2004 году российские власти приняли ряд жилищных законов. Наиболее значимым для рынка недвижимости стал Закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...». Он ввел ряд ограничений на привлечение денег населения, что сделало долевое строительство значительно менее выгодным для застройщиков, чем это было раньше. Авторы закона утверждали, что делают это, дабы защитить граждан, которые в долевой схеме практически целиком зависели от доброй воли девелоперов и строителей.

Представители крупнейших компаний честно предупредили, что не будут работать по этому закону и начнут искать пути его обхода. И свое обещание они выполнили, по крайней мере в крупнейших по объемам строительства регионах. В том числе в Петербурге. По закону № 214 у нас практически никто не строит. Зато действуют другие схемы привлечения частных денег.

И все же ужесточение требований заставило компании искать иные, кроме аккумулирования средств граждан, формы финансирования. В том числе привлекать банковские кредиты и выпускать облигации, которые начали торговаться на бирже. К этому моменту многие крупнейшие девелоперские фирмы уже обросли собственными строительными мощностями, риелторскими агентствами и прочей инфраструктурой. Стало быть, у них появилось реальное обеспечение. И банки, которые сначала не желали иметь со «строителями» ничего общего, начали их кредитовать.

Плюс к тому в стране стала развиваться ипотека, то есть система приобретения квартир за счет банковских кредитов. Банки состязались в предоставлении клиентам все более выгодных условий. Дошло до того, что в Петербурге ипотека стала играть серьезную роль в развитии рынка строительства.

На год хватит, а что дальше?

И тут-то подоспел финансовый кризис. Банки ужесточили требования по кредитам, в том числе ипотечным. То есть строительные компании лишились львиной доли финансирования. Практически речь сейчас можно вести разве что о достройке тех объектов, которые были уже начаты и на которые компаниям хватит имеющихся средств. Но, по оценке президента ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Максима Шубарева, собственные средства будут израсходованы за год. А что дальше?

Дальше строители, как и все прочие, рассчитывают на господдержку. И она, в общем-то, обещана. Строительство отнесено правительством России к приоритетным отраслям. Больше того, Агентству ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) было выделено 60 миллиардов рублей на поддержку ипотеки. Правда, насколько известно, они до сих пор так и не дошли до АИЖК. Еще столько же должны дополнительно направить на расселение ветхого и аварийного жилья.

Петербург собирается в следующем году потратить на закупку квартир для государственных нужд 9 миллиардов рублей и 24 миллиарда - на жилищное строительство по городскому заказу. Об этом заявил вице-губернатор Александр Вахмистров. А губернатор, представляя проект городского бюджета 2009 года депутатам Законодательного собрания, сообщила, что город готов выкупать территории у строительных компаний в случае, если стройки будут заморожены.

Сколько стоит помощь государства?

К чему приведут все эти меры, пока не ясно. Поскольку непонятно, за какую цену будут выкупаться квартиры. Глава комитета по строительству Роман Филимонов на одной из недавних конференций объявил, что рентабельность для компаний такой продажи будет на уровне 5 - 8 процентов. Он считает ее «не очень высокой, но вполне приемлемой». Хотя очевидно, что это ниже темпов инфляции, то есть застройщик на деле останется в минусе. На федеральном уровне обсуждается прибыльность «на 15 процентов выше затрат». Чего тоже недостаточно, если учесть: инфляция в этом году ожидается выше 13 процентов.

В принципе ждать осталось недолго: первые торги по приобретению квартир для госнужд в городе на Неве Александр Вахмистров обещал уже в этом месяце.

Если других денег не будет, компании вынуждены будут идти на эти цены. Что, естественно, приведет и к общему снижению стоимости квартир на рынке.

Но нам с вами радоваться рано. Если стоимость жилья существенно понизится, строители просто снизят его ввод. Очевидно же, что никто не станет работать себе в убыток. А снижение предложения через некоторое время приведет к тому, что спрос станет выше. И опять начнется рост цен. Так, между прочим, у нас уже было в 2004 году. За тогдашней стагнацией последовал стремительный рост 2006 - 2007 годов.

Так что, если у кого в кризисное время все же есть деньги, в ближайшие полгода можно было бы посоветовать подумать о покупке жилья. Вряд ли дальше будет лучше.

Юрий Звягин

Фото Натальи ЧАЙКИ