Замена смертной казни

Поговорим об итогах ипотечного года

Ипотека в России сократилась более чем вдвое. В 4-м квартале уходящего года было выдано около 72 миллиардов рублей, в то время как за июль - сентябрь - 198 миллиардов. А в будущем году кредит на покупку жилья будет получить еще сложнее, чем сейчас.

Эксперты рынка недвижимости Петербурга подвели итоги ипотечного года. И пришли к неутешительным выводам. Жилищное кредитование на первичном рынке (то есть на покупку еще только строящихся квартир) умерло. Та же участь постигла и ипотеку под залог имеющейся недвижимости. На вторичном рынке ставки по кредитам выросли с 12,8 процента в начале года до 18,5%. Причем это в среднем. Ипотеки меньше чем под 12,5 процента вообще не найти. А некоторые особо отличившиеся банки предлагают взять у них кредит под 29 процентов!

Отбить охоту

При таких ставках фраза «смертная казнь была заменена выдачей ипотечного кредита» перестает быть шуткой. Хотя понятно, что 25 - 30 процентов - это просто формально установленные цифры. Чтобы, с одной стороны, продемонстрировать: банк с рынка не ушел. С другой - сразу отбить охоту у клиентов обращаться за ипотекой. А то, чего доброго, пойдут ведь! Предложение-то денег резко сократилось. Даже на «вторичке» кредит можно получить только в нескольких банках с государственным капиталом или иностранным участием. Тут каждое место, где деньги все же дают, на счету. Тем более потенциальный спрос на жилищные кредиты никуда пока не делся, скорее даже вырос. В улучшении жилищных условий петербуржцы (впрочем, как и другие граждане России) нуждаться не перестали.

Правда, банковские специалисты констатируют: до половины клиентов, обратившихся за займом и получивших одобрение кредитного комитета, потом так ничего и не покупают. Но ведь обращаются же!

Почему не пользуются? Объяснение первое: опасаются падения собственных доходов и, как следствие, невозможности в дальнейшем платить по кредиту. Под такими опасениями почва есть: заработки в период кризиса даже у тех, кто останется работать, неизбежно снизятся. Объяснение второе: народ не спешит воспользоваться возможностью взять деньги, ожидая падения цен на жилье. Уж слишком много об этом идет разговоров. Хотя рублевые цены на квартиры в Петербурге пока не слишком снизились. В долларах - это да, процентов на двадцать. Но тут больше виноват рост курса «зеленого». Тем более ипотечные кредиты народ больше берет в рублях - на долю «деревянного» приходится около четырех пятых кредитной задолженности по ипотеке.

Дорогое удовольствие

Причин тому, что столь популярный недавно кредитный продукт стал для финансистов персоной нон грата, несколько. Об одной мы уже рассказывали.

Ипотечный кредит означает, что банк отдает свои деньги надолго. И хотя средний срок кредитования снизился сейчас с 30 до 21,5 года, все равно возникает вопрос: где кредитор будет брать все это время деньги для выполнения собственных обязательств перед вкладчиками и т. п.? Раньше эта проблема банкиров не волновала. Все знали, что, если денег хватать не будет, можно их взять в долг. Причем на короткий срок. А потом взять еще и еще... Так и дождаться, пока заемщики отдадут свои ипотечные кредиты, и с них покрыть собственные займы.

Но теперь денег на рынке межбанковского кредитования мало. Любых, не только «длинных». Тех вообще, считай, нет, поскольку реально на длительный срок кредиты банкам давали только за рубежом, где и вклады - долгосрочные. Заграничные каналы прикрылись (их имеют только банки с иностранным участием, потому и могут выдавать ипотеку). Но и наших, краткосрочных, не так чтобы много. Правительство вроде вкачивает в финансовый рынок приличные суммы. Но они тут же с него утекают: или назад в Центробанк, в качестве резервов, или в валюту (из-за объявленного курса на ослабление рубля).

Кроме того, стоимость кредитов на «межбанке» постоянно растет. Во-первых, ее подстегивает постоянное увеличение Центробанком ставки рефинансирования. Во-вторых, доступ к госденьгам имеет ограниченное число банков. Остальные должны брать кредиты уже у них. А на каждом этапе ставка увеличивается, потому что посредник тоже хочет заработать. То есть если раньше следующий кредит банку обходился дешевле, то теперь - дороже.

К тому же ипотека-то у нас до сих пор выдавалась по фиксированной ставке. И если на момент выдачи она была выше ставки рефинансирования, то теперь оказалась ниже. То есть на возврате кредита банк заработает меньше денег, чем потратит на покрытие расходов. В таких условиях лучше не связываться с выдачей долговременных кредитов.

Наконец, еще одна причина. Если потребители с нетерпением ждут падения цен на недвижимость, то банкиры его боятся. Ведь в случае если клиент перестанет платить и банк заберет у него квартиру, продать ее по той же цене, по которой данное жилье покупалось, будет невозможно. Конечно, банкиры и тут подстраховались, подняв размер первого взноса с 10 до 30 процентов всей суммы. То есть, продав дефолтную квартиру даже на треть дешевле, они свое отобьют. Ну а вдруг реализуется прогноз пессимистов и цены на недвижимость скатятся до уровня 2006 года? Банкиры - народ рыночный и рисковать не любят.

Когда вступит в игру государство?

Что может стронуть дело с мертвой точки? В первую очередь приходит мысль о государственной поддержке. И меры такие вроде бы принимаются. К примеру, Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) выделены дополнительные 60 миллиардов рублей на то, чтобы оно выкупало у банков закладные по ипотеке. Напомним, что оно для этого и создано было: чтобы банки не боялись давать кредиты, поскольку у них их тут же купит государство. И на первых порах, в 2004 - 2005 годах, это подстегнуло рынок. Тогда доля АИЖК в жилищном кредитовании составляла до 30 процентов. Но потом банки сами бросились раздавать кредиты, не требуя выкупа. И за девять месяцев этого года доля государства в ипотеке составила  всего 8,4 процента.

Предполагается, что теперь она снова станет расти, поскольку банки опять начали бояться выдавать ипотеку без гарантии ее рефинансирования. На будущий год государство вроде собирается выделить АИЖК еще 200 миллиардов. Но... до сих пор до агентства не дошли даже первые 60. Так что на настоящее время агентство выкупило закладных всего на 100 миллиардов рублей. Это за пять лет!

К тому же, похоже, выкупаться будут только те кредиты, получатели которых пострадали в результате кризиса, а потому лишились возможности их оплачивать. Правительство вводит такую меру поддержки для людей, у которых доход упадет до уровня ежемесячного платежа по ипотеке плюс прожиточный минимум. За них государство готово поручиться перед банками, если те согласятся дать заемщикам отсрочку или уменьшить сумму ежемесячного платежа. Но банкиры сразу заявили: если они согласятся на реструктуризацию, будет считаться, что качество кредита ухудшилось. А значит, банк должен будет большую сумму отложить в качестве резерва в ЦБ. Поскольку лишних денег нет, банкирам будет невыгодно давать льготы неплательщикам. Но в этом случае предусматривается, что такие кредиты выкупит АИЖК. И его наблюдательный совет на днях заявил: на эти цели пойдут дополнительные средства, выделенные из бюджета.

Эксперты говорят: даже 250 - 300 миллиардов рублей для поддержания рынка мало. Последние два года по России выдавалось больше половины триллиона рублей в виде жилищных кредитов. В 2009-м банки по собственным программам дадут вдвое меньше. С деньгами АИЖК сумма все равно останется немного ниже 2008 года. Так что ипотека станет менее доступной.

Хотя... По различным данным, пользоваться ею могло от 3 до 15 процентов российских семей. Так что для нас с вами, читатель, вряд ли что изменится.

Юрий Звягин

Рисунок Михаила ЛАРИЧЕВА