Как больше строить за меньшие деньги?

Прогнозы чиновников на расселение коммуналок слишком оптимистичны

По информации жилищного комитета Санкт-Петербурга, в нынешнем году из коммунальных квартир будет расселено меньше семей, чем предполагалось. Это связано с уменьшением финансирования программы. В бюджете 2009 года после его корректировки осталось в пять (!) раз меньше денег, чем было запланировано изначально. А на инвесторов надежда плохая. В 2008 году за счет внебюджетных источников было расселено всего 20 квартир.

Чем крупнее программа, тем легче ее резать

Между тем программа расселения коммуналок была самой крупной из городских мероприятий, направленных на решение квартирного вопроса в городе на Неве. Из 70,5 тысячи семей, чьи жилищные условия предполагалось улучшить к 2011 году за счет бюджетной поддержки, 40,5 тысячи приходилось именно на коммуналки. По программе «Санкт-Петербургские жилищные сертификаты» новые квартиры должны были получить 10 тысяч семей, «Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения» - 7 тысяч, «Молодежи - доступное жилье» - 3 тысячи, «Развитие долгосрочного жилищного кредитования» - 10 тысяч.

Соответственно, такой же расклад и по деньгам. На расселение коммуналок за четыре года должно было быть потрачено 25 млрд. руб., на сертификаты - 9 млрд., поддержку бюджетников - 3,3 млрд., помощь молодым семьям - 1 млрд. и ипотеку - 2 млрд. Тут доля первой программы даже несколько больше: 62 процента вместо 57.

Ну ее же в первую очередь городские власти и порезали. Если в концепции государственной жилищной политики Санкт-Петербурга на 2007 - 2011 годы предусматривалось на 2009 год выделить минимум 8,3 миллиарда рублей, то теперь оставили всего 3,4 млрд. При этом из пяти миллиардов сокращения почти четыре пришлись как раз на долю программы по коммуналкам. Кстати, в прошлом году на целевые жилищные программы выделялось 5,5 млрд. рублей. Так что город собирается потратить в 2009-м не только меньше, чем предполагалось, но и меньше, чем в прошлом году.

В связи с чем довольно оптимистично смотрятся прогнозы чиновников на то, что в текущем году удастся переселить в новые квартиры 7,2 тысячи семей очередников. Давайте посчитаем. Финансирование программ уменьшено на 40%. И даже по сравнению с тем минимумом, который закладывался в программы изначально, в этом году должны дать на 11% меньше денег, чем в прошлом. В 2008 году свои жилищные условия улучшили, по официальным данным, около 7 тысяч семей - на 3% меньше, чем ожидается в этом. Безусловно, в минувшем году недвижимость в городе на Неве стоила дороже. Но... по последним данным, она в рублевом исчислении подешевела с начала года всего на 5%. Причем это больше относится к первичному рынку. А, как известно, жилье по всем упомянутым программам покупается скорее на вторичном рынке, где падение цен не столь заметно.

Ненужная поддержка

Так что, хоть убей, непонятно, откуда ожидания, что за такие деньги удастся купить больше квартир! Может быть, специалисты жилищного комитета ориентировались на падение цен в долларах? Да, оно с начала года в Петербурге составило около 23%. Вот только деньги-то по своим программам город выделяет не в «зеленых». Да и почему-то мне так кажется, у людей, на которых эти программы рассчитаны, заработки тоже не в валюте.

Кстати, о заработках. Городские программы не подразумевают того, что человек получает сто процентов денег на покупку квартиры из казны. Ему нужно еще свои доплатить. Однако в условиях массовых сокращений и уменьшений зарплаты откуда у них возьмутся эти свои?

Власти декларируют, что рассчитывают на помощь частных лиц и компаний. Ведь программа расселения коммуналок допускает вариант, при котором в процессе участвуют бюджет, инвестор и сами жильцы. При этом администрация Петербурга пошла на уступки. До сих пор человек или фирма, желающие расселить коммунальную квартиру, должны были для семидесяти процентов жильцов найти жилье сами, а остальные 30% брался помочь расселить город. Теперь власти готовы отселять половину граждан.

Но вот заинтересует ли это инвесторов? Большой вопрос. Что нам говорит опыт прошлого года? Расселено было около 1,7 тысячи квартир. Но частники участвовали в этом процессе лишь двадцать раз. С другой стороны, в 5,6 тысячи случаев риелторы обошлись без помощи государства. Означает это одно: то жилье, которое представляет интерес с точки зрения частника, и так расселяется. А вот если оно ему неинтересно, тогда никакие государственные меры поддержки не помогут.

Так что фактически программу расселения коммуналок нужно рассматривать как создание государственного запаса жилой площади для предоставления его участникам иных городских программ.

Самострой по-бюджетному

Понятно, что властям и в дальнейшем не удастся в массовом порядке покупать у застройщиков и риелторов жилье по 47 тысяч рублей за квадратный метр. Напомним, что в настоящее время договоры по этой цене заключены лишь на 750 квартир. А нужно минимум в десять раз больше. И это еще мы не считаем программ по расселению ветхого и аварийного жилья и по предоставлению квартир льготным категориям.

Но строители продавать жилье, средняя стоимость «квадрата» которого составляет 75 тысяч, по 47 не хотят. Они предпочитают уменьшать объемы строительства. Не зря же на этот год специалисты рынка недвижимости прогнозируют объем ввода нового жилья в пределах 2 млн. кв. м. Это после 3,2 млн. в минувшем году! Если такое падение «первички» состоится, оно скорее всего приведет к росту спроса на старые квартиры. Соответственно и к их подорожанию. А ведь, повторюсь, для городских жилищных программ преимущественно идет именно жилье со вторичного рынка. Стало быть, исполнение этих программ становится еще более сомнительным.

Вот и получается: городские власти, декларируя поддержку экономики в период кризиса, на деле ее уменьшают как раз там, где государственные деньги могли сыграть существенную роль. При этом председатель жилищного комитета Юнис Лукманов заявил на недавней пресс-конференции: город будет сам больше строить жилья, чем покупать у застройщиков. Это-де дешевле.

Но что такое «строить сам»? Ведь у администрации собственных строительных мощностей нет. Все равно нужно будет искать подрядчиков. Кто это будет? И с чего квадратный метр бюджетного жилища окажется сильно дешевле коммерческого? Ну разве что власти станут предоставлять землю под такое строительство бесплатно, заставят монополистов дешевле подключать казенные объекты (это вряд ли!) да обременять подобную стройку всякими вненалоговыми платежами не станут. Тогда, конечно, можно и треть себестоимости сэкономить. Но если подобные льготы просто предоставить строителям, так и они будут жилье продавать дешевле. При этом еще и свобода конкуренции сохранится!

Впрочем, новый председатель комитета по строительству Вячеслав Семененко как раз говорит о том, что государство должно играть большую роль в выведении строительства из кризиса. Вряд ли опытный предприниматель не понимает: в условиях существенного сокращения финансирования жилищных программ ожидать резкого прироста строительства не приходится. Вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов Вячеслав Семененко в свое время среди форм поддержки строительной отрасли называл выдачу кредитов застройщикам по льготным ставкам и предоставление госгарантий по кредитам. Удастся ли ему продвинуть эти идеи на новом посту - посмотрим.

Юрий Звягин