Мороз на стройках все крепчает

До нового года стройиндустрия доживет. А потом?

Объем строительных работ в Санкт-Петербурге упал на 30 - 40%, на ранней стадии заморожено 8 млн. кв. метров жилья. Только три банка выдают потребительские кредиты под 25% годовых. На строительном рынке наблюдается полный коллапс. Так оценивает ситуацию вице-президент Санкт-Петербургского союза строительных компаний Лев Каплан.

Правда, Лев Моисеевич всегда отличался склонностью к максимальному пессимизму в отношении перспектив развития отрасли. Но... по оценкам президента одного из ведущих строительных холдингов города Эдуарда Тиктинского, сегодня работы не ведутся на 47% стройплощадок города. Это, правда, с учетом коммерческой недвижимости. Но все равно цифры у представителей двух традиционно конкурирующих объединений строителей получаются одинаковые. А это значит: ситуация на самом деле сложилась критическая.

Выбираем задел

Впрочем, правильнее было бы говорить не «сложилась», а «складывается». Поскольку на тех объектах строительства, которые находятся на завершающих стадиях, работы не прекращаются.

- Если бы кризис в строительной отрасли Петербурга уже наступил, мы бы не сдали в прошлом году 3,2 млн. кв. метров жилья вместо 2,7 млн. запланированных, - говорит генеральный директор НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов. - И в первом квартале, по нашим оценкам, строители сработали с опережением графика.

Но при этом Алексей Белоусов признает: все усилия компаний сосредоточены на сдаче домов, которые почти готовы. Таких, по оценке специалистов, около шестидесяти процентов всего объема строящегося жилья. Так что, по мнению заведующего кафедрой экономики и менеджмента недвижимости ИНЖЭКОНа Сергея Максимова, говорить о серьезном кризисе в строительной отрасли города в настоящее время не приходится. Приостановка строительства на нулевой стадии - мера вполне естественная. Сперва нужно добрать то, что есть. А представители «Бюллетеня недвижимости» вообще утверждают, что обнаружили до сих пор только 14% замороженных строек.

Правда, далеко не все из того, что построено или достраивается, выносится на рынок. Эдуард Тиктинский считает: заморожена продажа примерно половины квартир в домах с готовностью более 70 процентов.

Кто кого перетерпит?

Получается, продавцы и покупатели играют в игру «у кого больше терпения?». Люди, даже те, кому позволяют доходы, не спешат приобретать недвижимость, ожидая ее удешевления. И у них есть для этого основания. По данным аналитиков центра «GED Analytics», в марте средние цены на жилье в Санкт-Петербурге снизились на 2,6%. При этом на первичном рынке - на 2,1%. Это хоть немного, но выше, чем в предыдущие месяцы, когда удешевление жилья составляло от 1,5 до 2 процентов в месяц. Всего за квартал квартиры в городе на Неве подешевели на семь с половиной процентов. А если учесть инфляцию, то на все тринадцать. Не тридцать, конечно, как прогнозировали некоторые оптимисты, но все же существенно. Если дело так и пойдет, до конца года жилье станет дешевле на треть.

Естественно, что число желающих купить новую квартиру с начала года упало в несколько раз. Да еще и с доходами у людей дела обстоят неважно. Правда, комитет финансов города отчитывается, что сбор подоходного налога увеличился за квартал на шесть процентов. Но это немногим более размеров инфляции. К тому же не с зарплат же люди квартиры покупали! А Минрегионразвития, к примеру, считает, что доходы населения в Петербурге упали на 24%.

Но строители понимают: цену можно подстегнуть, ограничив предложение. Тем более сейчас складывается довольно благоприятный внешний фон. На некоторое время недвижимость утратила свою привлекательность для инвесторов, поскольку выгоднее было играть на валютном рынке. Но если рубль стабилизируется (а перспективы ценных бумаг крупных компаний будут оставаться столь же неопределенными, как в настоящее время), вкладывать деньги в жилье станет опять выгодно.

Правительство пошло на попятную

В этих условиях властям приходится соглашаться на увеличение цен. Минрегионразвития РФ недавно установило новую стоимость жилья, по которой во II квартале 2009 года власти будут выкупать у застройщиков готовые квартиры для социальных нужд. В Петербурге она теперь составляет 52,5 тысячи рублей за квадратный метр.

В антикризисной программе записано: выделить 61,4 млрд.рублей на реализацию программ обеспечения жильем военнослужащих, жителей Крайнего Севера и молодых семей, 35 млрд. - на ветеранов и 50 млрд. - для расселения аварийных домов. По нынешним средним ценам по России на эти деньги можно купить около трех миллионов квадратных метров жилья. Не много, но и их где-то взять нужно. А уж тем более в Петербурге, где средняя рыночная цена нынче - 73,5 тысячи.

Но если власти идут на повышение своих закупочных цен (пусть они остаются ниже среднерыночных), понятно, что это вызовет рост стоимости квадратного метра и на свободном рынке. По словам одного из ведущих петербургских аналитиков в сфере недвижимости Сергея Бобашова, уже сегодня вырастет доля квартир, купленных не для проживания, а в качестве объекта инвестиций.

- И этот процесс будет продолжаться, если наша экономика останется хотя бы на таком же уровне, как сейчас, - считает Сергей Максимов. - Деньги будут выводить из валюты и с фондового рынка и вкладывать в недвижимость. Так что в этом случае нам кризис в строительстве не грозит.

Отсрочка на год

Строительные компании, как можно убедиться, не спешат продолжать строительство, находящееся на уровне котлована и даже первых этажей. Тот же Эдуард Тиктинский подсчитал: на начальных этапах в городе заморожена продажа 700 тыс. кв. м жилья. А дальше?

- Если до конца года ситуация не изменится, то в 2010-м на самом деле кризис в отрасли может начаться, - считает Алексей Белоусов. - Но до этого времени у правительства страны и властей города есть время принять меры для поддержки строительства. Мы их уже озвучили: освобождение средств, идущих на реализацию проектов от налога на прибыль; введение двухлетнего моратория на уплату НДС; отмена платы за подключение к инженерным сетям, а также обязанности застройщиков возводить за свой счет объекты соцкультбыта. От местных властей мы ждем отмены процентов при рассрочке платежей за землю, разрешения передавать в залог права аренды земельного участка и отмены доплаты за дополнительно возведенные квадратные метры. Ну и, конечно же, бюджетные деньги должны активнее вкладываться в строительство.

Лев Каплан добавляет к этому необходимость перейти от кредитования физических лиц на стадии строительства к проектному кредитованию застройщиков. Чтобы они могли сначала построить дом, а потом уже продавать готовые квартиры гражданам или государству.

При этом и ипотека может заработать. Ведь хоть со скрипом, но кредитовать приобретение людьми существующего жилья банки согласны. Но для такого кредитования нужны «длинные» деньги, на срок 3 - 5 лет. А у наших банков их нет. И дать их может только государство. А оно и попыталось что-то сделать, да только все выделенные средства уплыли за границу. И как этого избежать, наши федеральные власти явно не знают. Так что до конца года строительная отрасль доживет. А вот дальше...

Юрий Звягин

Фото Натальи ЧАЙКИ