Все ниже, и ниже, и ниже…

Недвижимость продолжает дешеветь

Средняя петербургская квартира общей площадью 64 кв. м за минувший месяц подешевела на 140 тысяч рублей. Но от этого число людей, желающих ее приобрести, не особо увеличилось. Так что, по всем прогнозам, цены будут продолжать свое падение минимум до осени. Очевидно, все на те же 2% в месяц, что и раньше.

Цифры разные - тенденция одна

Если точнее, то за июнь, по данным аналитиков «GED Analytics», средняя цена квадратного метра в петербургской новостройке упала на 0,8% и составила 70,7 тыс. рублей, а на вторичном рынке - на 2,7% (87 тыс. руб.). В долларах эти показатели: 1,8% ($ 2260) и 3,7% ($ 2780) соответственно.

Несколько иные цифры дает аналитический отдел «Бюллетеня недвижимости». По его данным, строящееся жилье в городе подешевело на 2,4% и предлагалось в среднем по 75,5 тыс. рублей за метр. Цены на вторичном рынке квартир снизились на 2,8%, средняя цена предложения составила 86,6 тыс. руб. за кв. м.

Есть и третья оценка - от аналитиков Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН). По их мнению, средняя стоимость квадратного метра на рынке жилья Петербурга на конец июня составила порядка 73 тыс. руб. на первичном рынке и 84 тыс. руб. на вторичном.

Понятно, что в условиях рынка ни одно аналитическое агентство всеми данными о совершаемых сделках не обладает. Потому и расчет средних цен - дело довольно приблизительное. Отсюда и расхождения. И все же некоторые общие моменты во всех исследованиях выделить можно.

Во-первых, старые квартиры все еще ценятся выше новостроек. Но разница цен сокращается. Для примера воспользуемся материалами «Бюллетеня недвижимости». По его данным, в мае квадратный метр в уже существующей квартире стоил на 15% выше, чем в строящейся. В июне эта разница составляла 14,6%. Если посмотреть динамику за год, можно с достаточной долей уверенности предположить, что в следующие два летних месяца цены продолжат сближаться.

Впрочем, то, что новостройки дешевеют быстрее, можно объяснить еще и тем, что реальную цену сделок на первичном рынке аналитики не знают. В чем и признаются, к примеру, эксперты «GED Analytics». В своем отчете они указывают: «На первичном рынке более существенна разница между ценами предложения и реальной ценой с учетом различных скидок и рассрочек». То есть в прайсе написано одно, а продается на самом деле значительно дешевле. Причем в условиях хронического денежного дефицита у строительных компаний скидки сейчас вполне могут быть выше, чем раньше.

Что же касается старых квартир, то, по оценкам заместителя генерального директора АРИН Владимира Спарака, они сейчас нередко предлагаются по реальным ценам и продаются без торга. Стало быть, на вторичном рынке действительная стоимость жилья известна лучше. Значит, никакого сближения может в действительности и не быть. Хотя скорее оно все же есть. За это говорит одинаковая разница между стоимостью квадратного метра новостройки и старой квартиры (11 тыс. руб.) у двух из трех упомянутых аналитических агентств.

Вторая общая тенденция: цена приближается к затратам. По расчетам департамента ценообразования в строительстве Ассоциации строителей России, себестоимость квадратного метра жилья эконом-класса в городе на Неве составляет 47,8 тыс. рублей. Это еще существенно выше цены, но уже не так далеко, как было в прошлом году, когда при цене за 90 тыс. руб. себестоимость равнялась где-то 55 тысячам.

Все решится осенью

На этот раз, похоже, летний период от весеннего ничем существенным отличаться не будет. На сохранение прежних темпов снижения цен влияют сразу два процесса. Первый - падение объемов предложения. По оценкам аналитиков Агентства развития и исследований в недвижимости, на вторичном рынке квартир сейчас столько же, сколько было, к примеру, в декабре (здесь колебания вообще довольно незначительные). А вот ввод нового жилья, если верить Петростату, в городе за январь - май составил только 90% от уровня аналогичного периода прошлого года.

С другой стороны, хоть и медленно, но растет спрос. Оживает ипотека. К примеру, по данным оценщиков, за последние два месяца к ним обратилось на 20% больше граждан, покупающих жилье по программам ипотечного кредитования. При этом помимо клиентов крупнейших российских государственных банков (которые не прекращали активно работать на рынке даже в самый разгар кризиса) постепенно налаживается поток заемщиков, получающих кредиты по программам Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Как известно, с 1 июня АИЖК смягчило условия получения ипотеки, снизив ставку до 12 - 14% и повысив срок с 20 до 25 лет. То есть фактически вернулось к условиям годичной давности. После 14,5 - 18%, которые людям стали предлагать с ноября 2008 года, это просто подарок.

Подарком такие условия являются и по сравнению со ставками коммерческих банков. По данным АИЖК, на конец июня средневзвешенная ставка ипотечного кредита составляет почти 20% в рублях и 15,5% в валюте. И в последнее время она практически не меняется.

И еще: риелторы фиксируют рост активности на жилищном рынке инвесторов. Владимир Спарак отмечает: в мае - июне на рынке снова появились покупатели, которые приобретают жилье для дальнейшей перепродажи.

Когда желающих купить становится больше, а продавцов меньше, цены на квартиры, естественно, замедляют свое падение. Но есть аргументы и в пользу того, что процесс удешевления жилья может снова набрать обороты. Тот же Владимир Спарак говорит: на рынок стали «выбрасывать» квартиры, которые приобретались до кризиса или даже в ходе его. То есть появились люди, финансовое положение которых уже не позволяет им держать недвижимость в ожидании, когда она снова начнет расти в цене. Что мы, кстати говоря, и предсказывали.

Логично ожидать и появления на рынке жилья в качестве игроков банков, которым нужно будет продавать квартиры ипотечных заемщиков, не справившихся с выплатой кредита. Все это реально может привести к росту предложения на вторичном рынке если не летом, то уже в начале осени.

Причем и спрос в этом году может вырасти меньше, чем в прошлом. Поскольку экономика в кризисе, в городе не будет столько приехавших на работу. Да и относительно иногородних студентов специалисты пророчат снижение их численности.

Если эти факторы сработают, тогда прав окажется Павел Горячкин, и цены осенью продолжат снижаться. По крайней мере на вторичном рынке. Что же касается первичного, то тут знаменателен такой факт: в конце июня один из крупных банков прикрыл программу ипотечного кредитования строящегося жилья. Не очень верят банкиры в успешность отечественного строительного бизнеса в новых условиях.

Какой из двух сценариев реализуется, пока уверенно предсказать трудно. Но в любом случае до осени с покупкой жилья подождать стоит.

Юрий Звягин