Уроки одного аукциона

Аукцион по закупке квартир для ветеранов подтвердил: из-за первоначальных ошибок город сможет дать жилье всем ветеранам войны только ценой крупных финансовых потерь и за счет других очередников

В минувшую пятницу город выкупил для ветеранов еще 1077 однокомнатных квартир вместо запланированных 1587, еще сто - под вопросом: застройщики опять предлагали Шушары, хотя от выселения туда ветеранов городские власти отказались под давлением возмущенной общественности. Закупка произошла на аукционе, который организовавшие его чиновники назвали весьма успешным. Как отметила пресс-секретарь Фонда имущества Алина Куберская, «торги показали, что условия, предложенные городом, адекватны рынку и выгодны для застройщиков».

В принципе она права, так как два первых аукциона закончились полным провалом: тогда городу были предложены только квартиры на выселках - типа Шушар - и в мизерном количестве. Так что последний аукцион на этом фоне выглядит более чем прилично - если не задумываться о деталях.

На деле же все гораздо менее оптимистично, чем этого хотелось бы городским властям, ветеранам, да и нам всем. Ведь общество крайне заинтересовано не только в том, чтобы отдать долги людям, защищавшим нашу страну - пусть даже спустя 65 лет после Победы, - но и в том, чтобы затраты на это не выходили за все мыслимые рамки и не осуществлялись в ущерб другим очередникам.

Давайте посчитаем

А теперь давайте разберем итоги аукциона подробнее. На аукцион было выставлено 24 лота разной величины и стоимости, от пяти до 300 квартир в каждом. Общая стоимость контракта - за все лоты - предполагалась в сумме 2,86 миллиарда рублей. Купить город хотел 1587 однокомнатных квартир в строящихся домах.

Заявки на аукцион подали всего четыре строительные компании Петербурга: ГДСК, ЗАО «47-й трест», «Ленстройтрест» и «Дальпитерстрой». Из них у двух пресса отмечала серьезные проблемы с долгами за стройматериалы - дело доходило до арбитражных судов, поэтому бюджетные деньги для них - как спасительная соломинка: позволяют осуществлять текущие платежи. Но совсем не факт, что этих денег хватит на завершение строительства домов с запроданными государству квартирами к нужному сроку. Ведь дома состоят не только из «однушек». Между тем от 70-процентной готовности домов как первоначального условия допуска к аукциону город отказался. Теперь участвовать можно было даже на нулевой стадии проекта.

Однако даже в этих условиях конкуренция на аукционе оказалась минимальной. Только два лота вызвали ценовой спор между «Дальпитерстроем» и «47-м трестом». Торг шел в сторону понижения. Оказалось достаточным снизить заявленную цену всего на 5% - и торги закончились: выиграл «47-й трест». Таким образом, можно утверждать, что почти все купленные лоты ушли за стартовую цену из расчета 47 300 рублей за квадратный метр.

Общая сумма закупки - 1,9 миллиарда вместо 2,86 запланированных. 960 миллионов бюджетных рублей застройщикам оказались не нужны: на 10 из 24 лотов заявок не поступило. И пусть нераскупленные лоты были сравнительно мелкими, пусть крупные «пакеты» квартир все же удалось распределить по застройщикам - факт есть факт: из раза в раз аукционный способ решения проблемы квартир для ветеранов дает сбой.

При этом городской бюджет теряет гораздо больше, чем предполагалось ранее.

Рубли и метры

Считается, что квартиры для ветеранов оплатит федеральный бюджет. Однако расчет стоимости лотов произведен исходя из цены 47 300 рублей за квадратный метр. Это, конечно, ниже среднерыночной цены «квадратов» в Петербурге, которая стабильно держится в пределах 55 - 60 тысяч рублей за «квадрат». Но все же больше того, что город вправе был себе позволить. Дело в том, что каждый квартал Министерство регионального развития устанавливает предельную цену «квадрата» для каждого региона страны при закупке жилья для социальных нужд. Для Петербурга стоимость квадратного метра уже третий квартал подряд держится на уровне 44 300 рублей. Федеральный бюджет будет оплачивать расходы города на квартиры для ветеранов только исходя из этой стоимости.

Разница в три тысячи рублей за квадратный метр вроде бы невелика. Но в пересчете на все квартиры для очередников сумма вылезает значительная. Только по данному аукциону «перебор» по всем лотам составляет 182 миллиона рублей. Если же учесть квартиры для всех ветеранов-очередников - а их, напомним, более 7 тысяч, - сумма переплаты выйдет за миллиард. В бюджете же города расходы на эти цели не предусмотрены.

Впрочем, на этом потери не заканчиваются. Город покупает на аукционах квартиры в строящихся домах разной степени готовности. При этом первоначально городские власти пытались разместить заказы на эти квартиры на условиях, разрешенных федеральным центром, - при оплате 70% стоимости при сдаче дома в эксплуатацию и только 30% - при заключении контракта. Однако строительные компании на это вообще не пошли. И город в очередной раз уступил, согласившись предстать перед застройщиками в качестве обычного дольщика - но при условии оформления контрактов на закупку квартир по закону о долевом строительстве. Теперь 70% стоимости квартиры выплачивается застройщику при заключении контракта и еще 30% - при сдаче дома в эксплуатацию. То есть до оформления собственности город уже заплатит застройщикам 100% стоимости жилья!

Условия вообще-то грабительские для города. Ведь федеральные средства придут еще не скоро. Они так и будут выплачиваться, как предполагалось первоначально: львиная доля при сдаче домов в эксплуатацию, последняя часть - при оформлении права собственности.
Следовательно, до тех пор город вынужден будет оперировать собственными бюджетными сбережениями. Да, когда-то эти расходы будут возмещены. Но на длительный срок эти деньги выпадают из городского оборота.

Чехарда намерений

Исполнение программы «Жилье для ветеранов» в условиях Петербурга оказывается чудовищно неэкономичным. Нет, экономить на ветеранах мы не призываем. Но ведь те же деньги, потраченные вовремя - то есть год назад, и по иной схеме, - могли бы позволить испытать счастье новоселья гораздо большему числу горожан.

В Петербурге осталось около 300 тысяч ветеранов войны. Семь тысяч из них стоят в очереди на получение жилья и по федеральному законодательству имеют право получить квартиры до мая 2010 года. Программа «Жилье для ветеранов» была утверждена больше года назад - в мае 2008-го. Двух лет должно было хватить, чтобы организовать процесс по-умному. Вариантов было три. И каждый имел свою цену.

 Строить дома самостоятельно, выступая в качестве застройщика и инвестора, благо город как собственник земли мог не тратить средств на ее покупку на аукционе, как другие, и резко снизить себестоимость квадратных метров. По оценкам самих чиновников, даже без учета бесплатной земли квадратный метр при этом должен был бы обойтись в сумму до 30 тысяч рублей. Это позволило бы дать жилье двойному количеству очередников.

 Выступить соинвестором при застройке крупных кварталов, финансируя строительство необходимого количества однокомнатных квартир для ветеранов. Это несколько дороже, зато гарантировало бы результат - готовые квартиры в нужном количестве к заданному сроку.

 Закупать строящиеся квартиры на аукционе у компаний-застройщиков, выступая на равных с прочими дольщиками, как это делается сейчас. Это самый дорогой вариант: квартиры покупают по цене 47 300 рублей за метр.

Впрочем, нужного количества квартир в городе все равно нет, так как застройщики не были поставлены в известность о намерениях правительства и нужного количества «однушек» не заложили. Аналитики говорят, что общая площадь жилых комплексов с подходящим городу сроком сдачи - около 150 тысяч кв. метров, то есть примерно 2,5 тысячи квартир. Однако сложно сказать, какова там доля непроданных однокомнатных квартир. Вероятно, она не слишком велика, поскольку однокомнатные квартиры на протяжении многих лет являлись самым ходовым товаром.

В правительстве города явно понимали, в какую ловушку загнали себя сами, задержав на год начало исполнения президентского указа о полном обеспечении жильем ветеранов-очередников. Еще в феврале, после провала очередного аукциона, было официально заявлено, что больше денег на покупку квартир город тратить не будет. Вице-губернатор Петербурга Михаил Осеевский тогда заявил: «Мы купим столько квартир, сколько нам удастся. Остальные деньги пойдут на строительство бюджетного жилья».

Ему вторил председатель комитета по строительству Роман Филимонов: «Можно до бесконечности играть с застройщиками и менять условия, но лучше тратить это время на реальную стройку. Финансисты, по-моему, абсолютно оправданно решили перенести средства на бюджетное строительство. Конечно, стройка займет больше времени, чем закупка готового жилья, но зато это гарантирует городу получение необходимого количества квартир». По словам Филимонова, при себестоимости бюджетного жилья 30 тысяч рублей за квадратный метр можно посчитать, что на 5 миллиардов, выделенных на закупку (эту сумму хотели потратить в феврале), можно построить около 160 тысяч квадратных метров нового жилья.

Что ж, на дворе уже лето, но о бюджетном строительстве жилья и речи нет. Опять наступаем на те же грабли и тратим лишние миллиарды на
аукционах, мечтая купить квартиры, которых нет!

Что будет с метражом?

Помимо вопроса с количеством квартир для ветеранов скоро встанет еще один - с метражом самих квартир. Как известно, первоначально город выделял очередникам жилье по норме 18 квадратных метров на человека в составе семьи или 33 квадратных метра - на одиноко проживающего гражданина. Все очередники, получившие квартиры до 1 июля, получали их именно по этим нормам.

Федеральные средства на закупку квартир первоначально предполагалось выделять из расчета 18 квадратов - и не более. Городские власти еще полгода назад уловили, что нужного количества квартир заданного метража в Петербурге нет - и усиленно начали настаивать на увеличении нормы предоставления. Владимир Путин пошел навстречу. В конце июня поправки в Закон «О ветеранах» были внесены и распространены на всю страну. Норма предоставления увеличена до 36 квадратных метров.

За ветеранов по этому поводу остается только порадоваться: на старости лет они получат просторные однокомнатные квартиры. Однако как быть с теми, кто уже получил жилье? Они, выходит, обиженные?

На этом фоне удивительным выглядит следующий факт. На последнем аукционе только три лота из 24 соответствовали новым нормам по площади квартир - это всего 85 квартир из закупленной тысячи. Площадь остальных квартир колебалась от 33 до 45 квадратных метров. Таким образом, город опять загоняет себя в ловушку. Если квартира будет меньше «36 квадратов» - это нарушение федерального закона, очередник имеет право возмущаться, жаловаться и требовать замены. Если больше - федеральный центр не оплатит разницу. «Лишние» метры опять лягут на городской бюджет.

Вместо послесловия

До 1 мая 2010 года, когда все ветераны-очередники должны справить новоселье, еще есть время, и городские власти действительно пытаются за этот короткий срок наверстать упущенное. Однако в результате первоначальных просчетов выполнить президентскую программу город сможет только ценой больших усилий и финансовых потерь, которых легко было избежать, если бы действия ответственных чиновников изначально были хорошо продуманы и - главное - просчитаны. Жаль, что констатировать это приходится только теперь, когда что-то исправить уже почти невозможно.

Марина ГЛЕБОВА, фото Натальи ЧАЙКИ