Грамотный договор — гарантия честных отношений

Начинаем серию публикаций, посвященных новым правилам предоставления коммунальных услуг

В ближайшее время вступают в силу новые правила предоставления коммунальных услуг, которые существенно изменяют условия их предоставления и получения. Новый документ в два раза объемнее прежних правил. Знать наиболее существенные его моменты стоит всем, кто пользуется дома электроэнергией, водой, теплом и газом.
Сегодня мы расскажем о договорах на поставку коммунальных ресурсов, которые собственник квартиры вправе заключать с исполнителями коммунальных услуг. В следующих публикациях разберем права и обязанности потребителя и исполнителя, а также порядок расчета и оплаты коммунальных услуг.

За воду можно будет платить либо жилкомсервису, либо «Водоканалу». . Фото: фото Натальи ЧАЙКИ

Писаный и неписаный
Коммунальные услуги гражданам могут предоставляться только на основании договоров с ресурсоснабжающими организациями. Однако заключать такие договоры можно двумя способами — писаным и неписаным. Для первого в правилах оговорены наиболее важные моменты и условия. Для второго — требуется только сам факт потребления коммунальных услуг. Раз мы пользуемся водой, теплом и светом, значит считается, что договор на коммунальные услуги мы уже заключили. В правилах это названо конклюдентными действиями.
И первая, и вторая формы договоров должны быть основаны только на действующих правилах предоставления коммунальных услуг. Все, что из этих норм выбивается, — запрещено. Если же в действующих или будущих договорах есть противоречия с новыми правилами — они считаются недействительными. При этом отказать в коммунальных услугах жителям никто не вправе.

Требования к договору
В новых правилах появилась отдельная глава, регламентирующая условия и порядок заключения договора, включающего пункты о предоставлении коммунальных услуг. В ней 15 пунктов, причем требования к содержанию договора включают 17 обязательных требований. Помимо общих для любого договора сведений — даты, места, наименования, реквизитов и прочего, — они обязывают нас включать в текст документа:
 порядок определения объема потребленного коммунального ресурса — исходя из нормативов, показаний счетчиков или иным способом — но обязательно из числа включенных в правила способов;
 наличие и тип счетчиков горячей и холодной воды и газа, распределителей тепла, дату и место их установки, дату опломбирования, сроки, порядок и периодичность поверки, порядок снятия показаний.
Если собственник квартиры заключает договор самостоятельно, надо не забыть указать помимо Ф. И. О. дату
рождения, паспортные данные и контактный телефон.
А также адрес дома и номер конкретной квартиры, в которую будут поставляться услуги, — с указанием размера отапливаемых помещений и числа жителей.
В том же договоре должны быть указаны льготы и компенсации — если они есть, — которые получают жители. А также основания и порядок приостановки и ограничения услуг.
Многочисленным дачникам и владельцам ИЖС стоит учесть, что теперь они будут обязаны указывать в договорах на коммунальные услуги отдельно данные о потребляемых коммунальных ресурсах в жилом помещении, каждой из надворных построек (с указанием их назначения) и на земельном участке в целом, а также площадь земли и мощность устройств полива и обогрева. Придется также указывать вид и количество скота и птицы и режим водопотребления для полива участка.
В договорах на поставку коммунальных ресурсов придется определять границы раздела (обычно коммунальщики ответственны за поставку воды и тепла до границы раздела внутридомовых систем и централизованных сетей).

Когда начнется
Вкупе с поправками в Жилищный кодекс новые правила предоставления коммунальных услуг вполне можно считать своеобразной революцией в нашем жилищно-коммунальном хозяйстве. Однако сроки ее начала обозначены недостаточно четко. Сами правила утверждены постановлением правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354. Опубликованы они только 1 июня. А в силу вступают через два месяца после... изменения Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг.
В правила для нормативов приказано внести поправки, которые позволят жителям платить отдельно за воду, тепло и свет в своей квартире и отдельно — за те ресурсы, которые нужны для обеспечения общедомовых нужд и так называемых нормативных технологических потерь.
«Рамочный» порядок установления нормативов расходов воды и тепла на общедомовые нужды будет утвержден Минрегионразвития. Ну а сами нормативы предложено устанавливать властям регионов. Зачем это делается, вполне понятно. Цель — защитить граждан от оплаты постоянных протечек и прорывов коммуникаций и от повышенных расходов на общедомовые нужды (неизбежных, когда за непрописанных квартирантов фактически вынуждены расплачиваться жители всех остальных квартир дома). Вот только уровень защиты в данном случае будет зависеть от решений каждого из субъектов Федерации.
Кроме того, министерству предстоит утвердить примерную форму и инструкцию по заполнению платежки — она будет единой для всей страны, а также примерный договор управления многоквартирным домом. Видимо, эти документы решено унифицировать в связи с многочисленными злоупотреблениями в регионах (в том числе в Петербурге. У нас действующие договоры управления домами в большинстве своем противоречат действующему законодательству, о чем мы не раз рассказывали).
На разработку этих документов Минрегионразвития дается трехмесячный срок. Следовательно, новые правила будут введены в действие не ранее конца сентября 2011 года. Однако уже сейчас наиболее важные поправки включены в действующие правила (постановление правительства РФ № 307), они максимально приближают старые правила к новым. Власти регионов обязаны изменить правила установления нормативов также к концу сентября.
Новые правила могут быть применены ко всем отношениям, вытекающим из старых договоров о коммунальных услугах, — но только в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после вступления в силу этого документа. Единственное исключение — поставка газа для бытовых нужд. Эта часть коммунальных услуг будет регулироваться отдельным документом. Следовательно, горожанам стоит позаботиться о заключении новых договоров с УК, ТСЖ/ЖСК или непосредственно с поставщиками ресурсов (это теперь разрешено).
Помимо этого, Минрегионразвития обязано к концу сентября утвердить примерные условия энергосервисного договора и еще через месяц — критерии возможности установки квартирных и общедомовых счетчиков воды, газа и тепла. И это, в общем-то, крайне странно. Ведь Закон «Об энергосбережении» заставляет граждан установить счетчики к концу 2011 года — но только сейчас обязывает ведомства определить критерии возможности или невозможности их монтажа, да и то к середине осени, когда приборы учета тепла устанавливать будет уже поздно, ведь для этого придется отключать отопление.

Можно напрямую
Новые правила предоставления коммунальных услуг были готовы уже давно. Однако их утверждение наталкивалось на бешеное сопротивление монополистов — поставщиков воды и тепла. Камнем преткновения стал пункт новых правил, по которому любой собственник квартиры в многоквартирном доме вправе заключать договор о предоставлении ему коммунальных услуг напрямую с ресурсоснабжающей организацией, минуя управляющую компанию (УК) или ТСЖ.
Только после того, как были приняты поправки в Жилищный кодекс (о них мы рассказывали в предыдущем выпуске «Наших прав»), удалось утвердить и новые правила. Право на любой тип договора определено в пункте
9 (в) нового документа. В нем сказано, что условия предоставления коммунальных услуг гражданам могут быть определены как в договоре собственника квартиры с УК или ТСЖ/ЖСК, так и в прямом договоре с поставщиками услуг. При этом никто из вышеперечисленных организаций не вправе отказать собственнику квартиры в подписании соответствующих документов, если человек обратился с предложением заключить письменный договор.
УК предоставляет коммунальные услуги с даты, указанной в решении общего собрания о выборе  компании или ее назначении по итогам конкурса, — и вплоть до даты расторжения с нею договора управления. ТСЖ и кооператив начинают отвечать за предоставление услуг с даты их государственной регистрации — но не ранее заключения договора с поставщиками ресурсов — и прекращают с даты их ликвидации или передачи дома в управление УК. Поставщики ресурсов, если договор с ними заключен напрямую, приступают к исполнению
с даты, определенной в договоре.

Дачникам и владельцам ИЖС стоит учесть, что теперь они будут обязаны указывать в договорах на коммун. Фото: фото Натальи ЧАЙКИ

Срок подписания договоров
При заключении договора в письменной форме исполнитель коммунальных услуг — если это УК или ТСЖ/ЖСК, — обязан передать собственнику подписанный им проект документа в двух экземплярах в течение 20 дней с момента обращения за таким договором. Собственнику дается на подписание 30 дней с момента получения проекта — если у него нет возражений, конечно. К договору придется приложить копии свидетельства о праве собственности, паспорта и документов на приборы учета.
Если собственник хочет заключить договор напрямую с поставщиками ресурсов, он вправе сделать это в любой момент по собственной воле. Заявление об этом в двух экземплярах (с приложением требуемых документов) можно подать лично по месту нахождения поставщика ресурсов или сделать это по почте.
Исполнитель обязан зарегистрировать документы, передав один экземпляр с отметкой регистрации заявителю. Затем через 10 рабочих дней собственнику квартиры должен быть отправлен или выдан (по согласованию, на выбор) проект договора — тоже в двух экземплярах. Если проект не устраивает, владельцу квартиры дается 30 дней на составление и передачу протокола разногласий. Исполнителю положен такой же срок  на то, чтобы принять поправки или отказаться от них, с письменным указанием причин отклонения. В таком случае собственник квартиры, если он убежден в правильности своей позиции, вправе обратиться в суд и попробовать принудить коммунальщиков заключить договор в предложенном им варианте.
Основанием для отказа в заключении договора может быть только отсутствие технической возможности предоставления услуги (например, в доме нет системы ГВС).
Об отказе заключить договор и, соответственно, предоставить услугу исполнитель обязан уведомить собственника в течение пяти дней.
Если собственник представил неполный пакет документов или неверно их оформил, это не может быть основанием для отказа в заключении договора. В таком случае исполнитель обязан в течение пяти дней известить гражданина о пробелах и сообщить, где можно получить недостающие документы (названия и адреса организаций). После этого движение заявления приостанавливается — но не более чем на полгода. Если за этот срок нужные документы так и не представлены, рассмотрение заявления прекращается.