Соседское яблоко, упавшее на ваш участок, — ваша собственность

Проект поправок в Гражданский кодекс вмешивается в те сферы взаимоотношений, которые ранее не подвергались правовому регулированию

Мы продолжаем публиковать материалы о проекте поправок в Гражданский кодекс РФ. Напомним, поправки касаются примерно 70% содержания ГК. Если они будут приняты, нас ждет новая «гражданская» жизнь. Так что лучше заранее знать, что нас ожидает, и внести свои предложения — если они у кого-то есть. Благо новые правила обсуждения в интернете общественно значимых нормативных документов уже вступили в силу.

Если вещь «в процессе»
Если иное не предусмотрено договором, право собственности на новую движимую вещь, изготовленную путем переработки чужих материалов, приобретает собственник материалов. Правда, кроме тех случаев, когда стоимость переработки существенно превышает стоимость материалов и вещь сделана для себя.

Вещное право
Ранее такого раздела в ГК не существовало. В проекте владением называется «фактическое господство над объектом владения» — вещами, включая деньги и ценные бумаги. Оно сохраняется до тех пор, пока владелец имеет свободный доступ к объекту владения. При этом право на объект владения… не означает приобретения владения этим объектом. Также не считаются владельцами лица, которые имеют доступ к объекту владения в силу родственных или трудовых отношений. Впервые объектом владения признается вещь, находящаяся в процессе создания. Отличие владения от права собственности в том, что владелец не имеет права распоряжения вещью. Бремя содержания вещи несет собственник, а не владелец.

Владение должно быть защищено законом так же, как собственность, — вплоть до возврата вещи во владение лицу, которое его лишилось. Право на защиту своего владения должен получать любой владелец — как законный, так и незаконный. Ведь незаконность владения нужно доказывать по суду.

Кроме того, вводится понятия добросовестного владения — также имеющего право на защиту, если владелец не знал, что оно незаконное. Отстаивать свое владение можно самозащитой, обращением в органы власти или в суд — вплоть до требования отмены ненормативного акта власти, нарушающего его владение.

Пока суд не определит, чье именно владение законно, спорную вещь (включая недвижимость) можно потребовать передать третьему лицу. Это называется «секвестр». При этом истребовать вещь из владения лица, имеющего на нее ограниченное вещное право, не может даже собственник. Пример — ипотека.

Кстати, в обновленном ГК будет еще и такое неудобоваримое понятие, как пользовладение. Например, члены семьи собственника квартиры или дома получат на нее право «социального пользовладения».

Добросовестность и вещи
Добросовестным считается приобретатель, который не знал, что купил вещь у человека, не имевшего права ее продавать. Собственник вправе истребовать эту вещь от приобретателя, если она выбыла из его владения помимо его воли — но далеко не всегда. Так, недвижимость можно вернуть только в том случае, если она куплена у лица, право которого не было зарегистрировано государством. А вот деньги и ценные бумаги на предъявителя никогда не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя, если только они не достались ему даром.

При возврате вещи из чужого незаконного владения собственник вправе потребовать также возврата или возмещения всех доходов, которые были извлечены за время неправомерного владения. Но — важная деталь — и незаконный владелец (в том числе недобросовестный) вправе требовать от собственника возмещения затрат, необходимых для содержания или улучшения вещи.

Давность и бесхозяйность
В проекте ГК есть положения, которые детализируют появление прав на вещи, иметь которые человек вроде бы не должен. Например, право собственности может возникнуть на так называемую бесхозяйную вещь — то есть неизвестно чью. Но только в том случае, если будущий ее владелец заявил о наличии такой вещи в органы власти и владел ею после этого еще полгода.

Есть еще право «приобретательной давности». Оно появляется у граждан, которые открыто и непрерывно владели вещами в течение долгого срока. Для недвижимости это 15 лет, для «движимости» — 5. Право приобретательной давности возникает на вещь даже в том случае, если она выбыла из владения собственника помимо его воли. Правда, срок для этого уже более длинный — 30 лет. При этом к срокам давности своего владения можно будет присоединять сроки предшествовавших владельцев — если вещь к ним переходила по воле предыдущих владельцев.

Полное право собственности на недвижимость (включая распоряжение ею) возникает только с момента ее госрегистрации.

Находки и клады
Если брошенная вещь стоит менее 3 тысяч, ее можно забирать себе без каких-либо предварительных действий.

Другие брошенные вещи поступают в собственность нового владельца, если по его заявлению они признаны судом бесхозяйными. При находке таких вещей надо будет заявлять о них в орган местного самоуправления.

Нашедший вещь вправе потребовать от ее получателя вознаграждение — но не более 20% ее стоимости.

С кладами совсем другая история. Раньше клады нужно было обязательно сдавать государству и получать за них вознаграждение. Теперь же клады будут считаться собственностью лиц, которым принадлежит дом или земля, где их спрятали, — независимо от того, кто их нашел.

Исключение — культурные ценности. Они подлежат передаче в собственность Российской Федерации. Собственнику недвижимости, в которой нашли клад, и человеку, непосредственно его обнаружившему, полагается награда в размере 50% стоимости «культурного» клада.

Брак и регистрация
Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если нет брачного договора, — это известно давно. Но проект ГК предлагает дать женам и мужьям право требовать госрегистрации недвижимого имущества именно как совместной собственности.

Разумеется, каждый из супругов может иметь и свое собственное имущество — например, полученное до брака, в дар или по наследству. Но и это имущество предлагается признавать их совместной собственностью, если во время супружества в него были сделаны значительные вложения (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование).

Особые правила предлагается установить для интеллектуальной собственности супругов. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности принадлежит только ее автору и не входит в общее имущество супругов. Но вот доходы, полученные от использования такого результата в период брака, уже относятся к категории совместной собственности.

Выкуп у плохих
Если собственник плохо содержит свою недвижимость, ее могут забрать принудительно. В первую очередь это относится к объектам культурного наследия. Таким «бесхозяйным» собственникам грозит выкуп их имущества органами госвласти или продажа с публичных торгов. Правда, с возвратом «плохому» собственнику вырученных при продаже сумм.

Впервые в проекте ГК предусмотрено право соседей собственников квартир защитить себя от недобросовестных соседей (об этом чуть ниже). Право выкупа возникает и в отношении животных, с которыми хозяева плохо обращаются.

Соседские права
Лица, владеющие соседними недвижимыми вещами, при осуществлении принадлежащих им вещных прав обязаны соблюдать ограничения — так называемые соседские права. В том числе — поддерживать свои недвижимые вещи в надлежащем состоянии.

Так, собственник земли вправе владеть ею только с учетом интересов соседей — причем не только тех, с кем граничит непосредственно. А соседи в свою очередь обязаны терпеть воздействие чужих газов, паров, запахов, дыма, копоти, тепла, шумов, вибрации и так далее, если они не превышают установленных нормативов и... разумных пределов.

Ограничение соседских прав для земельных участков достаточно существенное. Так, владельцы обязаны:

•  не возводить здания или сооружения, существование которых будет недопустимо воздействовать на соседний земельный участок и строения на нем;
•  принимать меры по предотвращению вреда соседям от плохо содержащегося здания — вплоть до его сноса;
•  устранять опасность обрушения здания на соседний участок;
•  допускать соседей на свой участок для земляных и иных работ в целях доступа к зданию на их участке — при необходимости его ремонта, если такие работы не могут быть осуществлены иным способом;
•  свободно пропускать воду, поступающую естественным образом на участок с соседнего земельного участка, а также не подсыпать землю на свой земельный участок, если это нарушает естественные стоки с соседнего земельного участка или препятствует им;
•  не строить и не сажать на своем участке, если это может ухудшить состояние соседнего участка или посадок на нем либо нарушить устойчивость расположенных на нем зданий;
•  не углублять свой земельный участок, если грунт соседнего участка при этом лишится опоры;
•  не сооружать колодцы таким образом, чтобы это препятствовало поступлению воды в колодец на соседнем участке;
•  не возводить канализационных сооружений, приводящих к загрязнению соседнего участка;
•  воздерживаться от иных действий, которые могут привести к нарушению прав соседей.

Эти соседские права с успехом можно применять не только на дачах или в селах, но и в городах-миллионниках. Например, для противодействия точечной застройке или губительной реконструкции зданий в историческом центре. Для этого только и нужно — оформить право общедолевой собственности на землю под своим многоквартирным домом. И тогда право на соседские права — уж извините за тавтологию — вполне обеспечено, даже если земля будет выделена под урез дома.

Сосед в свою очередь имеет право:

•  собирать плоды с соседских посадок, упавшие на его землю;
•  требовать от соседа, чтобы он своими действиями не изменял приток света и не сужал соседям открывающиеся виды, если это выходит за разумные пределы;
•  требовать от соседа участия в строительстве или в разумных расходах на строительство общей стены (забора, изгороди) между земельными участками или в установлении иной разделительной линии между земельными участками, а также в разумных расходах по эксплуатации таких объектов.

Особо стоит остановиться на соседских правах в многоквартирных домах. Если собственник помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно содержит помещение, допуская его разрушение, на первый раз последует предупреждение. Вынести его должны местные власти по заявлению соседей. Власть дает нерадивому соседу соразмерный срок для исправления и ремонта помещения.

Если собственник и после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать помещение не по назначению, суд по иску органа власти вправе принять решение о продаже такой недвижимости с публичных торгов. В наших условиях с инициативой такого рода скорее всего будут выступать не только соседи, но и жилкомсервисы или иные управляющие организации.

ВОПРОС - ОТВЕТ

Я живу на первом этаже, а с меня требуют плату за содержание балкона, которого у меня нет (за очистку от снега козырьков над балконами). Разве это правильно?
К сожалению, да. Балконы не входят в площадь квартир. Они являются общедолевым имуществом всех собственников помещений многоквартирного дома. Платить за их содержание, соответственно, обязаны все собственники квартир и помещений в этом доме — даже в том случае, если у них самих балконов нет.
Недавно Верховный суд в очередной раз признал балконы общей собственностью даже в том случае, если они не являются помещением, обслуживающим более одной квартиры. Кроме того, подпункт 4.2.4.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 №170) относит балконы к несущим конструкциям — а значит, платить за них должны все.
Если вам все же категорически не хочется платить за содержание чужих балконов, можно инициировать общее собрание собственников помещений вашего дома и потребовать снять с вас эту обязанность в силу отсутствия балконов у вас и ваших соседей по этажу. Тогда ваше бремя содержания балконов будет распределено на остальных соседей.

Я хотел уволиться и даже подал заявление, но потом сразу же передумал. Но мне отказали в праве работать на прежнем месте под тем предлогом, что уже взяли другого сотрудника. Имею ли я право требовать восстановления на работе?
Да, имеете. Но скорее всего придется судиться. Трудовой кодекс (ст. 80) дает право расторгнуть трудовой договор по соглашению с работодателем и до истечения срока в две недели, положенного на «доработку». Однако в эти две недели работник имеет право в любое время отозвать свое заявление. За единственным исключением — когда место не осталось вакантным и на него уже есть претендент, приглашенный на работу в письменной форме. Тогда вам в суде придется доказывать, например, что квалификация новичка не соответствует данной должности.

Моя мать работала на Севере, недавно вышла на пенсию и купила квартиру в Санкт-Петербурге. Хотела бы получить налоговый вычет, но считает, что ей откажут. Есть ли пенсионерам ограничения на получение таких вычетов?
Действительно, опасения ненапрасны: право на налоговый вычет ранее имели лишь те, кто платит соответствующие налоги. Однако с ноября прошлого года вступили в силу поправки в Налоговый кодекс (глава 23), в том числе — о порядке предоставления налогового вычета пенсионерам. Если пенсионер купил недвижимость позже 21 ноября 2011 года (дата вступления в силу поправок), он вправе перенести остаток неиспользованного имущественного налогового вычета на предыдущие периоды, когда налоги с него исправно взимали. Правда, вычет может быть перенесен не более чем на три предыдущих года.
Напомним, общий размер налогового вычета на покупку квартиры — 2 миллиона рублей. Это означает, что покупатель — если он потратил эти деньги — вправе вернуть себе из бюджета 13% от этой суммы, то есть 260 тысяч.