Вышли из доверия

Государство возвращается в сферу ЖКХ после длительных попыток отдать ее на откуп гражданам и управляющим компаниям

Государство возвращается в сферу ЖКХ после длительных попыток отдать ее на откуп гражданам и управляющим компаниям

На днях президент РФ подписал Закон о внесении изменений в Жилищный кодекс РФ. Поправки в ЖК кардинально меняют правила игры на жилищно-коммунальном рынке. Судя по ним, государство фактически признает провал своей прежней политики в сфере ЖКХ.

Первая редакция Жилищного кодекса подразумевала, что некие идеальные граждане бывшей Страны Советов сумеют создать многоквартирные сообщества, взять свои дома под полный коллективный контроль или отдать их в управление неким идеальным управляющим организациям. Однако оказалось, что гражданам до идеала далеко — ну не хотят они тратить свою жизнь на жилищно-коммунальные мелочи, что коллективы в виде ТСЖ они создавать отнюдь не спешат. А уж как далеко до идеала нашим управляющим компаниям — вообще ни в сказке сказать, ни пером описать!

 В результате государство решило вновь взять под свой контроль и тех и других. О том, как это будет происходить в свете поправок в ЖК, — очередной выпуск приложения «Наши права».

Совет дома поможет снизить квартплату. Если захочет. Фото: Наталья ЧАЙКА

Вступает в силу почти немедленно

Обычно радикальные перемены в нашем законодательстве вступают в силу с отсрочкой в несколько месяцев — чтобы население и органы власти успели подготовиться. Однако поправки в ЖК действительны с 18 июня, почти немедленно после их публикации, которая также была произведена в рекордно короткий срок: вся процедура с момента принятия Госдумой до подписания президентом и публикации заняла от силы недели две. 

Возможно, есть в этом некая предвыборная подоплека — в конце концов, претензии к ЖКХ у нас на втором месте после проблем с низкими зарплатами. Но, возможно, это и к лучшему: в ближайшие дни, недели и месяцы органы местной власти обязаны будут предпринять ряд шагов в интересах населения. Причем все это будет сделано под плотным контролем правительства РФ, тогда как ранее ЖКХ было исключительно в компетенции местных властей (изменения в ст. 12 ЖК). 

Жуликов не пускать. Но только в ЖСК

Обновленный Жилищный кодекс устанавливает ряд ограничений для допуска к управлению ЖСК. В частности, запрещается избирать в члены правления и председатели ЖСК граждан: 

•  имеющих судимость за умышленные преступления;
•  подвергнутых административному наказанию в виде дисквалификации;
•  в течение трех лет — бывших руководителей, заместителей или главных бухгалтеров организаций в сфере строительства, реконструкции, капремонта, капстроительства, инженерных изысканий для строительства, архитектурно-строительного проектирования либо ИЧП в этих сферах, если они были исключены из членов СРО или признаны банкротами.

Правда, почему-то эти ограничения распространяются только на жилищно-строительные кооперативы. Почему те же требования не применять к ТСЖ — совершенно непонятно. 

Всех внесут в реестр

Все организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в сфере управления многоквартирными домами и оказания услуг по их содержанию и ремонту, должны быть внесены в особый реестр. Вести реестр обязаны власти Российской Федерации. Каждая фирма или гражданин, начинающие деятельность в этой сфере, обязаны уведомлять об этом соответствующие органы власти. Контроль за «процессом» возложен на Государственную жилищную инспекцию и исполнительную власть региона. Помимо УК реестры теперь обязательны и для членов ТСЖ (об этом ниже). 

Собрание решает все. Очно

Изменена компетенция общего собрания собственников квартир в многоквартирном доме. Теперь оно обязано принимать решения не только о капитальном ремонте, как было раньше, но и о текущем ремонте общего имущества дома.

При этом практика заочного голосования резко ограничена. Напомним, ранее форму собрания — очную или заочную — инициаторы собрания имели право выбирать по собственной воле. Теперь любое собрание обязаны проводить в очной форме. И только в случае отсутствия кворума организаторы собрания имеют право провести заочное голосование с той же повесткой дня. 

Расширены и полномочия общего собрания. В частности, теперь только собрание ТСЖ вправе утверждать:

•  годовой план содержания и ремонта общего имущества и отчет о его выполнении;
•  смету доходов и расходов ТСЖ на год, отчеты об их исполнении, аудиторские заключения;
•  годовой отчет о деятельности правления ТСЖ;
•  заключения ревизионной комиссии (ревизора) по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности ТСЖ;
•  правила работы для нанятого персонала и размер зарплаты председателя и членов правления.

Ранее это входило в компетенцию правления или лично председателя ТСЖ.

При этом правила проведения собраний, определенные кодексом для обычных собственников помещений в многоквартирных домах, целиком и полностью распространены на членов ТСЖ — включая ограничения для заочного голосования. 

Обязаны вмешаться

Ранее для создания ТСЖ достаточно было проведения общего собрания собственников квартир и регистрации в органах юстиции. Теперь процесс ставится под контроль местных властей. В Петербурге создание ТСЖ и раньше старались не пускать на самотек, причем зачастую препятствовали этому разными неформальными способами. Теперь же жилищный комитет обязан будет проверять соответствие законодательству устава вновь создаваемых и старых ТСЖ и любых изменений в эти уставы. Правда, в дела «старых» товариществ власти вправе будут вмешиваться только по заявлениям собственников квартир. 

Былая независимость ТСЖ также уходит в прошлое. По заявлениям собственников власти города вправе будут проверить даже процедуру избрания правления ТСЖ и его председателя, а также обоснованность выбора управляющей организации и текст договора с УК. 

Если в ходе проверки будут выявлены нарушения, власти обязаны направить в ТСЖ предписание с требованием устранить их в 6-месячный срок. Если не исполнят — последует обращение в суд с заявлением о ликвидации ТСЖ или о признании недействительными решений, принятых общими собраниями собственников помещений с нарушением требований ЖК. 

Подписывать ПОГОЛОВНО

Процедура создания ТСЖ станет сложнее и затратнее. Теперь организаторы ТСЖ обязаны обеспечить подписи под протоколом собрания со стороны всех собственников квартир, голосовавших на собрании «за». Причем с указанием долей собственности в общем имуществе многоквартирного дома.

Детализированы также условия, при которых возможно создать одно ТСЖ в двух и более домах. Теперь это разрешено, если:

•  количество квартир в нескольких домах составляет в сумме не более чем тридцать;
•  земельные участки домов имеют общую границу, что зафиксировано в кадастре;
•  сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. 

Решения о создании ТСЖ, общего для ряда домов, должны быть приняты в каждом доме будущего ТСЖ отдельно. То же касается утверждения устава, избрания правления и его председателя, наделения одного из членов ТСЖ полномочиями заявителя в органы регистрации. При этом «за» в каждом доме должны высказаться не менее двух третей собственников помещений. 

Кроме того, разрешено создавать ТСЖ собственникам ИЖС, дач с приусадебными участками и гаражами и так далее. Требования те же: общая граница, общие сети и другие элементы инфраструктуры. Решения о создании таких ТСЖ принимаются по соглашению всех собственников данных домов без исключения. Решения об избрании правления и его председателя принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.

В обязанности ТСЖ помимо прочего теперь входит ведение реестра членов товарищества. Раз в год в течение первого квартала ТСЖ обязано направлять копию этого реестра в районную администрацию.

Кроме того, все изменения в устав ТСЖ также обязаны теперь регистрировать не только в органах юстиции. В трехмесячный срок после регистрации изменений они обязаны направлять текст устава в органы местной власти. 

В реестр включаются сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними. А также данные о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество. Избежать внесения в реестр члены ТСЖ не смогут. Более того, они обязаны предоставлять для этого все необходимые сведения.

Все вправе знать

Управляющие компании обязаны предоставлять горожанам информацию о своей деятельности в соответствии со стандартами, утвержденными правительством (о них мы уже неоднократно писали). ТСЖ ранее от такой обязанности всячески открещивались. Однако теперь и товарищества, и кооперативы обязаны следовать тем же стандартам раскрытия информации. Требования к открытости содержатся в части 10 ст. 161 ЖК. 

Кроме того, следует учесть, что все жители домов с ТСЖ имеют равные права на информацию о деятельности ТСЖ независимо от того, являются они членами товарищества или нет. Все собственники квартир в домах с ТСЖ вправе ознакомиться с:

•  уставом ТСЖ, изменениями в устав, регистрационными документами;
•  реестром членов ТСЖ;
•  бухгалтерской (финансовой) отчетностью ТСЖ, сметой доходов и расходов на год, отчетами об исполнении таких смет, аудиторскими заключениями (в случае проведения аудиторских проверок);
•  заключениями ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
•  документами, подтверждающими права ТСЖ на имущество, отражаемое на его балансе;
•  протоколами общих собраний, заседаний правления и ревизионной комиссии ТСЖ;
•  документами об итогах голосования на общих собраниях членов ТСЖ, в том числе бюллетенями для голосования, доверенностями на голосование или их копиями, а также в письменной форме решениями общих собраний собственников — в том числе в форме заочного голосования;
•  технической документацией на многоквартирный дом и иными связанными с управлением данным домом документами;
•  иными внутренними документами ТСЖ.

Разделить и выделить

Если ТСЖ создано в двух и более домах, оно может быть реорганизовано в двух формах — разделения и выделения. При первой нужно провести собрание во всех домах ТСЖ и принять решение о разделении большинством голосов в каждом доме. При второй форме достаточно собрания и простого большинства голосов только в одном доме, решившемся на выдел. 

Создание объединений ТСЖ для совместного управления домами теперь не допускается. ТСЖ вправе объединяться только для представления и защиты общих интересов. Тогда они будут считаться некоммерческой организацией. 

В правах ограничены

Для членов правления ТСЖ установлены ограничения, причем с явной целью умерить их аппетиты. Так, членами правлений ТСЖ нельзя избирать лиц, с которыми ТСЖ заключило договор управления — лично или через организацию. Член правления ТСЖ не может одновременно быть членом ревизионной комиссии. Не может совмещать свою деятельность в правлении с работой в ТСЖ по трудовому договору. 

В новостройках

Застройщикам запрещено создавать в своих домах «карманные» ТСЖ. Теперь органы местной власти обязаны выставлять новостройки на конкурс для выбора управляющей организации. Делать это положено в течение десяти рабочих дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. До момента выбора УК домом управляет застройщик — но в полном соответствии с требованиями к управляющим компаниям. 

Можно платить напрямую

В статью 155 ЖК внесен дополнительный пункт 63, который позволяет собственникам и нанимателям квартир вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги напрямую поставщикам ресурсов. То есть за тепло платить 

ГУПТЭКу, за воду и канализацию — «Водоканалу», и так далее. Однако делать это можно только за свою квартиру или иное помещение. Помимо этого, все равно придется платить своей управляющей организации или ТСЖ за ресурсы, потребленные для обслуживания общего имущества дома — парадных, лифтов, прилегающей территории...

Правда, при прямых платежах горожанам придется заключать с поставщиками ресурсов прямые договоры — примерно так же, как с «Петроэлектросбытом», которому мы давно все платим напрямую. Право на прямой договор и требования к нему содержатся в новых Правилах предоставления коммунальных услуг. О них мы расскажем в ближайших выпусках приложения «Наши права». 

Скоро сделают стандарт

ЖК обязал правительство РФ установить стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами. Однако когда именно это будет сделано — неизвестно. В поручении упоминается полугодовой срок. Однако министерства и ведомства давно привыкли нарушать все сроки, установленные для их работы. 

Правда, часть требований изложена теперь и в самом ЖК. В частности, управление многоквартирным домом предполагает «постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования к осуществлению поставок воды, тепла, электроэнергии». Причем относится это не только к управляющим организациям, но и к домам с ТСЖ, ЖСК и непосредственным управлением.

Сменить УК

В ближайшее время должен уйти в прошлое вселенский плач органов власти о том, что они не могут вмешиваться в управление многоквартирными домами. Теперь в случае чего кивать им будет не на кого. Статья 165 ЖК дополнена частью 1.1, в которой подробно расписывается процедура вмешательства органов власти в процесс смены УК.

Так, органы власти обязаны отреагировать на обращения собственников квартир, председателя совета дома и органов управления ТСЖ и ЖСК по поводу невыполнения управляющими организациями своих обязательств. После получения обращения им дается всего пять дней для организации проверки деятельности УК. Если жалоба подтвердится, властям дается еще 15 дней на созыв собрания собственников дома. Повестка дня — расторжение договора со старой УК и выбор новой или изменение способа управления. 

Опять Советы?

Совершенно новой для нашего жилищного законодательства является статья 161.1 ЖК — «Совет многоквартирного дома». Совет — нечто переходное между УК и ТСЖ или ЖСК. Он создается собственниками квартир в тех домах, где нет товарищества. Причем это не право, а обязанность жителей. Если совет не создан в течение года и собственники квартир инициативы не проявляют, за дело должны взяться местные власти. Для этого им дается трехмесячный срок.

Совет и его председатель избираются на общем собрании собственников раз в два года. При этом жителям дается право выбора — совет или ТСЖ. Один совет не может быть избран для двух и больше домов. Число членов совета устанавливается на собрании. Полномочия совета:

1) обеспечение выполнения решений общего собрания собственников;

2) вынесение на общее собрание предложений о порядке пользования общим имуществом, в том числе земельным участком, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества, о порядке обсуждения проектов договоров на управление и поставку коммунальных ресурсов и другие;

3) представление собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

4) представление собственникам своих заключений по условиям проектов договоров для дома;

5) контроль за управлением домом, содержанием и ремонтом общего имущества, за качеством коммунальных услуг.

Фактически председатель совета дома — это его общественный защитник и представитель перед всеми сторонними органами и организациями. Он даже вправе заключить договор на управление домом — правда, только при наличии доверенностей от собственников. Однако условия договора управления он вправе обсуждать и корректировать только на основании поручения общего собрания. 

Кроме того, председатель совета дома выполняет функции, качественного исполнения которых жителям бывает трудно добиться от управляющих организаций. В частности, подписывает акты приемки оказанных услуг и работ по содержанию и текущему ремонту, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и работ — это часто необходимо для корректировки оплаты жэку. Председатель совета дома вправе направлять в органы власти обращения о невыполнении управляющей организацией своих обязательств.