ЖКХ: почему бы не взять тайм-аут?

В Государственной жилищной инспекции считают, что надо на время вернуться к старым правилам

На днях вице-губернатор Василий Кичеджи выступил с решительным заявлением о том, чтобы упразднить все существующие в городе управляющие компании и вместо них создать единую УК, которая бы управляла всеми домами в Санкт-Петербурге. Сейчас эта идея обсуждается.

Илья Кабанов Фото: предоставлено пресс-службой Жилищной инспекции

Однако дело не только в самих управляющих компаниях, а еще и в существующих правилах, которые установлены 354-м постановлением и другими правительственными документами. Некоторые из них необходимо менять, считает первый заместитель начальника Государственной жилищной инспекции Виктор Кабанов. О том, как работает инспекция в условиях обрушившейся на нее лавины жалоб от населения и что конкретно на его взгляд требует перемен, чиновник рассказал в интервью корреспонденту «Вечёрки». 

Инспектор не может ответить на жалобу, сидя в кабинете

— В своих письмах наши читатели жалуются на то, что ходят по инстанциям и не получают необходимой помощи. Какой порядок работы с обращениями жителей существует в Жилищной инспекции?
— С начала января в инспекцию поступило 9,5 тысячи жалоб от жителей, из них — три с лишним тысячи обращений касаются коммунальных платежей. Это очень много, такого у нас никогда раньше не было. Сейчас инспекция работает в авральном режиме, часто без выходных. Специфика нашей работы заключается в том, что у нас в штате всего 46 инспекторов, которые знают, как составлять протоколы, разбираться в запутанных случаях. Причем инспектор не может сидя в кабинете отреагировать на жалобу, если в ней идет речь о нарушениях, куда-то ее перенаправить, получить ответ, приколоть и отправить заявителю. Инспектор должен разобраться на месте, причем сначала по закону полагается уведомить управляющую компанию или ТСЖ и ЖСК о том, что будет проверка, затем прибыть туда: детально изучить ситуацию, проверить документы и оформить акт, а в случае выявления нарушений — и протокол, который затем представляется на административную комиссию. «Переварить» такое огромное количество жалоб, имея такой штат, чрезвычайно трудно, и это даже в какой-то мере отражается на качестве работы, потому что нельзя объять необъятное. С начала года наши сотрудники оформили примерно 670 протоколов, вынесли более 700 предписаний и выписали штрафов — большей частью на управляющие компании — на 19 миллионов рублей. Рассматривая административные дела, мы считаем, что сумма каждого конкретного штрафа не должна быть минимальной (250 000 руб.), склоняемся к тому, что наказание должно быть максимальным — до 500 000 руб.

— За какие именно провинности инспекция может наложить максимальный штраф?
— Например, за нераскрытие информации управляющей компанией. Согласно 731-му постановлению правительства РФ, все УК, ТСЖ, ЖСК должны раскрывать информацию о своей деятельности: на сайте, в печатном виде. Они не должны делать из этого тайны. А у нас тридцать процентов ТСЖ до сих пор не обнародовали данные о себе и своей деятельности. Но ТСЖ обслуживает один или максимум несколько домов, а есть и крупные управляющие компании, которые «играют в партизан». Например — ЖКС №1 Кировского района, ЖКС №1 Красногвардейского района, ЖКС №2 Центрального района. Мы сейчас их проверяем по поручению губернатора достаточно основательно и обязательно доберемся до истины и выясним, что у них там творится на самом деле. Но самим жителям тоже надо быть поактивней. Сейчас администрацией Невского района по результатам нашей проверки проводится работа с жителями домов, которые обслуживает ЖКС-2, им разъясняют, что лучше отказаться от услуг этой управляющей компании. Она принадлежит к организациям, которые если не пустышки в полном смысле, то — просто посредники. Тот же ЖКС-2 Невского района сам как управляющая компания ничего не делал, он просто заключал договоры со сторонними организациями. Например, у них нет дворников, которые нанимаются по договору с другой организацией, то же самое происходит и с электриками, словом у этой компании нет никаких специалистов, они в конечном счете не могут и спрашивать в полной мере с нанятых на стороне специалистов, поэтому ничего и не решают. Проследить денежные потоки тоже нельзя. Заключили договор на десять дворников, а сколько работают на самом деле — неизвестно. То есть существуют возможности для различных финансовых махинаций. Но тайное рано или поздно становится явным: - люди видят, как убирается территория, как обслуживается дом, и начинают жаловаться. А управляющая компания вроде как ни при чем: разложили веером договора перед проверяющими. Вот от таких псевдоуправляющих компаний действительно надо избавляться.

Собственники жилья за все заплатят

— Получается, что на самом деле в том беспределе (это выражение наших читателей), который сегодня творится в жилищно-коммунальной сфере города, действительно в первую очередь виноваты недобросовестные управляющие компании?
— Не только. В том, что такое произошло, есть много составляющих. Во-первых изначально была недостаточная информированность населения. Необходимо было начинать разъяснять людям, например, что теперь за отопление будут взиматься платежи не 12, а 8 месяцев, но по увеличенному тарифу, задолго до того, как они получили первые квитанции с возросшими начислениями. У нас ВЦКП рассылает квитанции, на которых ничего толком нельзя разместить, там площадь ограничена. А в Москве, например, такое уведомление занимает лист формата А3, там можно о чем-то предупредить собственника жилья, что-то объяснить. ВЦКП нужно более гибко строить свою работу, учитывать запросы времени. 

Опять же, отчего возникла проблема так называемого перетопа? В этом случае, считаю, вину должны разделить и управляющие компании, и тепловики. Первые должны контролировать ежедневно соблюдение температурного графика, у них должны быть манометры, термометры, журнал соблюдения температурного графика, который надо скрупулезно вести: они обязаны истребовать у ресурсонабжающей организации соблюдения этих графиков. Но практика показывает, что сплошь и рядом ничего подобного не делается и никаких претензий поэтому УК тепловикам обоснованно выставить не могут. Сколько поставляется тепла — столько и поставляется. Заинтересованности нормально работать у управляющих компаний нет, потому что сколько пригонят тепла, столько жители и оплатят. УК сами-то никак не страдают. За них жители  отдуваются. Отсюда, кстати, и побочное явление — проблема сосулек. Когда в квартире жарко, жители начинают открывать форточки, тепло поднимается и обогревает карнизные отвесы, и начинается усиленное образование сосулек. Вот вам и последствие перетопов: и карманы жителей из-за них пустеют, да еще и сосульки из-за них растут. В 354-м постановлении есть такой момент, который, может быть, кто-то не заметил, но там ясно сказано, что потребителю должно поставляться необходимое количество ресурсов. Это значит, что перетопы — противозаконны, их не должно быть. А то получается так: вы приходите в магазин, берете батон. А вам в придачу дают еще несколько и требуют за все заплатить. Есть нормативы, по которым рассчитывается необходимое количество тепла для данного дома. Поставил лишнее — извини, дорогой, это твои проблемы. Мы должны к этому прийти. 

Надо пересмотреть в срочном порядке договора между ресуроснабжающими организациями и управляющими компаниями, так как они составлены еще при царе Горохе. Они драконовские и все в пользу энергетиков. Там даже есть такой пункт, что если температура теплоносителя на выходе из дома превышает заложенную неким нормативом, то за этим следуют санкции вплоть до полного прекращения подачи тепла. А когда температура теплоносителя выше? Если люди экономят, то есть не расходуют полностью отпущенное тепло? Это должно поощряться, а у нас происходит наоборот. Это же абсурд! Насколько я знаю, сейчас даны соответствующие распоряжения и над этим вопросом работают. Надеюсь, что в новом договоре, который разрабатывает комитет по энергетике, будут учтены все эти моменты, и тепловики с УК будут не противниками, а нормальными полноценными партнерами. У каждого будут права, обязанности и ответственность.

Впереди планеты всей

— Многие наши читатели считают, что существующие тарифы завышены…
— Тариф на общедомовые нужды, конечно, надо пересмотреть. Что такое общедомовые нужды сейчас? Это просто разница между тем, что показали общедомовые приборы, и суммой потребленного ресурса согласно показаниям индивидуальных счетчиков. Что происходит: приборы индивидуального учета показывают какие-то цифры, а общий прибор показывает значительно большую цифру, чем сумма всех индивидуальных потреблений. Разве это общедомовые нужды? Это неизвестно кем потребленный ресурс. Потому что, если его жители не потребили, он все равно куда-то ушел. Куда? Это ржавые протекающие трубы, неисправные обратные клапаны, лишние непрописанные люди в квартирах — то есть вариантов может быть много. Причем ничто сейчас не стимулирует УК содержать в порядке оборудование, своевременно выполнять его ремонт. Потому что, как уже говорилось, сколько бы ни пролилось — все оплатят собственники жилья. 

Еще надо действительно разобраться в том, что такое коммунальные услуги: есть периодичность уборки лестничной клетки, надо поливать цветы перед домом и все это предусматривает какой-то расход воды, вот его и надо посчитать — это и будут общедомовые нужды. А за все, что сверх этого: текущие трубы, затопленные подвалы и т. д. — надо сделать так, чтобы из своей прибыли платили УК. Тогда они быстрее будут реагировать на неполадки.

Продолжая тему общедомовых нужд, нельзя не сказать и о проблеме арендаторов. Если в доме есть арендаторы, они потребляют воду, тепло, они должны вместе с жителями оплачивать общедомовые нужды. А сейчас все ложится только на собственников и нанимателей квартир. Почему коммерческим предприятиям такие привилегии? 

Площади мест общего пользования в доме — есть такое понятие. Эту позицию тоже упустили. У многих УК нет технических паспортов на дома, в которых эта площадь учитывается. Сверки с ГУИОНом лет тридцать не проводились. Вообще, надо ежегодно уточнять площади домов. 

Каждая из перечисленных мной причин дает свой повышающий процент к квартплате, и все это складывается, и получается совсем другая картина, не отражающая истинного положения. 

— Исходя из опыта уже проведенных вами проверок, расскажите, какие нарушения встречаются наиболее часто…
— Жилищный комитет прислал нам 263 адреса, где были самые большие начисления. Мы их проверили, и вот что выяснилось. 25 процентов жалоб вызваны тем, что люди были недовольны, так как им как следует не разъяснили, что они будут платить за отопление 8 месяцев по повышенному тарифу, а четыре — не будут платить вообще. 20 процентов — мы нашли нарушения: общедомовые площади были завышены. 22 процента — неверно предоставленные сведения в ВЦКП о показаниях узлов учета. Показания УК завышали. Чисто математические ошибки — запятые не там поставили, получили не сотые, а десятые — и общие суммы подскочили в десять раз из-за невнимательности, необученности, перегруженности сотрудников — 19 процентов. Обнаружены утечки — трубы дырявые — 5 процентов домов. Технические сбои в ВЦКП — 2 процента. 

Все происходящее — во многом издержки того, что мы первыми начали внедрять у себя 354-е постановление в жизнь. Например, Москва пока на него не перешла, многие регионы еще работают по старому. А мы посчитали, что готовы, и теперь те, кто не перешел, внимательно будут изучать наши ошибки и нашу статистику. Работа еще не закончена. Мобильные группы еще не отчитались до конца, мы еще тоже не все жалобы рассмотрели. В конце будет проведен анализ, будут приняты изменения и на федеральном, и на региональном уровнях. Есть даже мнение, что на какой-то период мы опять перейдем к тарифам и к 12 месяцам оплаты за тепло. Раз выясняется, что много недоработок и много позиций, которые надо менять, дорабатывать, наверное, надо взять мораторий на год, почему бы нет? Разработать план: еще раз все посмотреть, пересчитать, доработать законодательную базу. Почему бы не взять тайм-аут? Такой вариант сейчас рассматривается.