НАШИ ПРАВА: Договор с жилкомсервисом можно оспорить
Что делать, если жилкомсервис предлагает им подписать договор на управление их дома или на его техническое обслуживание, содержание и ремонт. Подписывать или нет? И вообще — как узнать: не пытаются ли коммунальщики в очередной раз подложить доверчивым гражданам очередную свинью?
На днях в редакцию «Вечернего Петербурга» обратились независимо друг от друга жители Московского района, Ломоносова и Приморского района. Они спрашивали, что делать, если жилкомсервис предлагает им подписать договор на управление их дома или на его техническое обслуживание, содержание и ремонт. Подписывать или нет? И вообще — как узнать: не пытаются ли коммунальщики в очередной раз подложить доверчивым гражданам очередную свинью?
Договоры, которые были переданы в нашу редакцию для анализа, разнятся в деталях, но все существенные условия расписаны будто бы под копирку. Учитывая несомненную общественную значимость этой темы, мы решили посвятить ей новый выпуск приложения «Наши права».
Понять бы, за что мы столько платим...
Разобраться с договором — дело архисложное
Взаимоотношения с обслуживающими каждый дом города жилищно-коммунальными организациями касаются каждого жителя Петербурга. Казалось бы, городские власти должны активно пытаться регулировать эти отношения в интересах горожан. В том числе — путем информирования петербуржцев обо всех вопросах, связанных с заключением договоров с жилкомсервисами (ЖКС) и прочими управляющими компаниями. Однако это далеко не так.
На сайте жилищного комитета, правда, имеется форма примерного договора с УК. Однако добраться до нее трудно даже людям, знающим, что искать. Эта форма запрятана в рубрике «деятельность» и в подразделе «информация». Сам же договор открывается после седьмого последовательного «клика» в нужном направлении (сайт комитета http://www.gilkom-complex.ru/).
К тому же содержание «примерного договора» крайне расплывчато, неконкретно. Особенно в финансовой части. В нем четко прописано лишь одно условие: гражданин должен платить за все и своевременно. Но вот граница «сфер ответственности» между собственником квартиры и ЖКС, отвечающим за содержание общего имущества многоквартирного дома, не указана вообще. А ведь как раз на границах ответственности и происходят конфликты, связанные с незаконными поборами со стороны сантехников и многотысячными затратами на возмещение ущерба в случае аварий или заливов. Поэтому толку с такого типового договора — никакого.
При этом в самих жилкомсервисах имеются совсем другие «типовые» формы договоров, которые, по словам их представителей, «спущены» им… как раз из жилищного комитета. Правда, уже давно, года два-три назад. Но все они продолжают руководствоваться именно этими «указивками».
Теоретически собственники квартир могут сами разобраться в содержании предлагаемых им договоров на основании существующих нормативных документов. Однако для того, чтобы их найти, надо знать как минимум их название. Увы, в части переданных в редакцию вариантов договоров эти нормативные документы не упоминаются совсем — есть лишь общее согласие действовать в соответствии с законодательством. В других договорах ссылки есть — в том числе на недействующие правила и нормы, которые в состоянии только запутать собственника.
Более того, даже в типовом договоре на сайте жилкомитета есть ссылка на постановление губернатора № 843-ПГ от 27 сентября 2004 года — хотя оно давно отменено в связи с протестом прокуратуры из-за несоответствия его содержания федеральным нормативам. Заметим, что большинство УК и ЖКС продолжают этим недействующим постановлением руководствоваться.
В итоге в Петербурге сейчас нет единого для города нормативного документа на эту тему. Однако можно руководствоваться федеральными правилами, обязательными для исполнения на всей территории страны. Их три. Приведем их номера и названия:
«Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденные Госстроем РФ 27.09.2003 № 170,
«Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», утвержденные правительством РФ 13.08.2006 № 491,
«Правила предоставления коммунальных услуг гражданам», утвержденные постановлением правительства РФ 23.05.2006 № 307.
Без соседей воевать смысла нет
Мы попытались выяснить, может ли рядовой горожанин как-то повлиять на содержание предложенного ему договора. В жилищном комитете нас уверили: да, может. Для этого надо организовать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, рассмотреть на нем существенные пункты договора и утвердить сам текст договора.
Подробную информацию в каждом случае можно получить в Управлении по работе с собственниками жилья и управляющими компаниями, возглавляет которое Денис Шабуров.
Представившись рядовыми гражданами, мы зачитали ему по телефону сомнительные с нашей точки зрения пункты договора, и он подтвердил: да, нарушения есть. Но надо каждый случай рассматривать индивидуально.
Мы бы и рады — но прием в управлении ведется только в рабочее время, по вторникам с 9.00 до 11.00 и по четвергам с 16.00 до 18.00. Следовательно, работающим гражданам для получения предметной консультации придется отпрашиваться у начальства. Телефон управления 576-02-93.
Иной путь нам подсказали в договорном отделе «ЖКС г. Ломоносова», том самом, откуда родом самый одиозный из имеющихся у нас документов. Нам предложили написать к договору протокол разногласий. Если ЖКС согласится — его включат в договор, если нет — уж извините. Правда, изменен будет только тот конкретный договор, который был предложен именно вам. Соседи — если не пройдут тот же путь — останутся с первоначальным вариантом.
А теперь представьте ситуацию, когда у вас и у соседей варианты договора разные. У вас — «правильный», и при заливе сверху из-за лопнувшей батареи вы требуете возмещения ущерба от жилкомсервиса, как и положено по вашему договору. А ЖКС отсылает вас… к соседям, потому что батарея лопнула у них в квартире, и по «их» договору ответственность за это должны нести они сами. Судиться придется до посинения.
Федеральная батарея с частным краном
В самих управляющих организациях прекрасно понимают, что предлагают жителям договоры, не соответствующие федеральным нормам. Оказывается, этого требует от них… жилищный комитет. Правда, такой ответ мне дали в ЖКС как простой гражданке. Мол, раньше отсутствие договоров всех устраивало, потому что каждый собственник и так считается заключившим публичный договор с момента первой оплаты услуг по первой же платежке от ЖКС. Но вот теперь жилищный комитет обязал все ЖКС заключить еще и индивидуальные договоры. А текст их был отпечатан типографским способом еще в 2007 году и разослан в ЖКС. Ну не выкидывать же их теперь, в самом-то деле! (Напомним, уже тогда типовой договор не соответствовал федеральным нормам.)
При этом ситуация абсолютно одинаковая и в ЖКС с государственным участием (Московский район), и в частных УК — к ним, например, уже давно относится «ЖКС г. Ломоносова», который входит в «Сити-Сервис» — фирму, основанную на капиталах из Прибалтики.
Впрочем, в ЖКС меня успокоили. Мол, если какая авария — здесь действуют по федеральным правилам. Вот только понимают их тут как-то странно. Например, начисто отказываются признавать радиаторы отопления… частью общедомовой отопительной системы.
— Если дело дойдет до суда, — сказали мне в «ЖКС г. Ломоносова», — действовать будут федеральные нормы...
Аргумент этот — от лукавого, особенно если речь о небольших затратах. Никто не пойдет в суд, если требуется всего лишь заменить капающий кран на стояке. Вас обяжут его купить и сошлются на договор, который вы сами же и подписали. Если же он лопнет и вода зальет соседей — нести ответственность будете именно вы, несмотря на федеральные правила. Кран-то кто покупал?
То-то, теперь платите...
Прочие «мелочи»
Помимо крупных нестыковок договор с «ЖКС г. Ломоносова» содержит и иные неприятные «мелочи». Ну например, вас обязывают не использовать электробытовые приборы и машины с мощностью выше технических возможностей внутридомовой сети — при этом мощность предлагают «узнать у электрика». Это будет, конечно же, весьма актуально при покупке бытовой техники. То ли «Вятку» покупать активаторного типа и вековой «свежести», то ли современные стиралки...
Еще интереснее ситуация с мусором. Договор обязывает вас за свой счет вывозить крупногабаритный мусор — включая строительный и из заменяемых конструкций (окна, двери), а на деле это давно входит в строку в платежке и уже оплачено вами многократно — и в ЖКС об этом прекрасно знают. Но вдруг кто поверит договору и вывезет все за свой счет? Это ж какая экономия!
Не слишком-то заботятся в ЖКС и об удобстве жителей при проведении ремонтных работ. Не правда ли, много раз, выходя из дома на работу, мы вдруг видели на двери парадного объявления: будьте дома, придут мастера — и тут же кидались к начальству отпрашиваться... На деле жилищники обязаны предупреждать о любых плановых ремонтах и отключениях за 10 дней до события.
И еще. Чтобы расторгнуть договор, придется особо постараться. Сами жители могут это сделать только в том случае, если докажут, что ЖКС не выполняет своих обязанностей («просто так», выходит, нельзя). Уведомлять об этом собственники обязаны за два месяца, а коммунальщики — если решат уйти — всего за один.
Договор обязывает вас за свой счет вывозить крупногабаритный мусор — включая строительный и из заменяемых конструкций (окна, двери), а на деле это давно входит в строку в платежке и уже оплачено вами многократно.
Что прячется за строкой платежки
В ряде платежек имеется строка «Содержание общего имущества в многоквартирном доме», однако не все понимают, что за сей строчкой таится.
Какие именно расходы входят в это понятие? Специалисты жилищного хозяйства сами не могут толком это объяснить, поэтому нередко объединяют эту строку с другой. Получается «содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме».
Между тем в постановлении правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 года понятию «содержание имущества» посвящен целый раздел.
В него входят:
регулярные осмотры зданий и помещений,
освещение мест общего пользования,
обеспечение в них необходимой температуры и влажности,
уборка,
сбор и вывоз бытовых отходов,
текущий и капитальный ремонт...
Вам этот перечень ничего не напоминает? Правильно, это перечисление прочих строк ежемесячного платежного документа от ЖКС.
Значит, по этой строке с нас взимают деньги за то, что уже оплачено по другим строкам? Вполне возможно.
Именно поэтому в постановлении № 491 четко указано, что размер платы за содержание общего имущества устанавливается только на основании решения общего собрания собственников помещений в данном доме (п. 31 постановления).
Ну а суммы, которые взимают с населения в домах без решения собраний, установлены жилкомсервисами самостоятельно, по аналогии с квартирами по договорам соцнайма, в которых расценки устанавливает город. В данном случае ЖКС всего лишь «подбирают» за нами те миллионы, которые мы им дарим в силу собственной лени и неумения самоорганизоваться.
Не платите за уже оплаченное!
Обычно договор на управление или содержание дома очень длинный. Большинство его положений носит общий характер, и выделить среди десятков пунктов самые важные бывает трудно. Даем подсказку: обратите особое внимание на раздел, посвященный составу общего имущества многоквартирного дома, а если его нет — составу работ и услуг. Он разграничивает сферы ответственности. Между обслуживающей дом организацией — за общее имущество многоквартирного дома — и собственником квартиры — за личное имущество. Иногда этот раздел прописан непосредственно «в теле» договора, как в договоре с ЖКС Ломоносова, иногда содержится в виде примечания в приложении — как в ЖКС Московского района. Но именно эти пункты в дальнейшем могут привести к большим затратам граждан на работы, которые должны выполняться за счет ЖКС.
Для примера приведем вам и «криминальные», и «законные» формулировки границ ответственности и состава общего имущества из договора с ООО «ЖКС г. Ломоносова». Разница, думаем, заметна невооруженным глазом.
Что делать?
Итак, что делать с таким договором — подписывать его или нет? Решать, конечно, вам. Но мы бы в такой ситуации от подписи отказались. Услуг за это вас никто не лишит, а от лишней головной боли избавит.
Неясно во всем этом только одно. За что при такой организации дела с нас дерут огромные суммы по строке «управление многоквартирными домами»? В чем оно состоит, это управление? В том, чтобы перекладывать ответственность с себя на жителей? В «ЖКС г. Ломоносова», например, сумма за управление с конца лета выросла более чем в пять раз! Это ж как повысилась эффективность управленцев!
Кстати, рамки этих тарифов по городу устанавливает жилищный комитет. Однако мало кто знает, что собственники квартир в каждом многоквартирном доме вправе сами их устанавливать. Правда, делать это можно только раз в год на общем собрании, собрать которое, увы, бывает трудно. Этим-то и пользуются коммунальщики. Они перед нами стеной стоят за свои интересы и наши деньги. А мы перед ними — каждый в одиночку. Жаль, что в этом противостоянии не заметно городских властей.
Фото Натальи ЧАЙКИ
