НАШИ ПРАВА: Ищите свою землю в кадастре

На днях опубликовано постановление сразу двух пленумов высших судов страны — Верховного и Арбитражного. Оно обязывает все суды всех уровней — и, соответственно, все органы власти — одинаково решать все спорные вопросы о праве на любое жилье и недвижимость, включая землю.

На днях опубликовано постановление сразу двух пленумов высших судов страны — Верховного и Арбитражного. Оно обязывает все суды всех уровней — и, соответственно, все органы власти — одинаково решать все спорные вопросы о праве на любое жилье и недвижимость, включая землю.

Мы решили посвятить этому документу несколько выпусков приложения «Наши права», так как документ того заслуживает. Он гарантирует права жителей на свою собственность максимально полно и перекрывает путь любому произволу — как со стороны жуликов, так и со стороны местных властей. Естественно, не всем чиновникам это понравится. Ну а гражданам стоит об этом знать и правильно пользоваться.

Сегодня мы поговорим о праве горожан на землю под их домами. Следующие выпуски будут посвящены возможности оформления самовольных построек и получению права собственности на недвижимость благодаря давности ее использования.

Зачем это нужно?

В совместном постановлении пленумов верховных судов — несколько глав, каждая из которых посвящена отдельной проблеме с недвижимостью. Приобретение права собственности, самовольные постройки, правила приобретательной давности, истребование имущества из чужого незаконного владения, споры о правах на земельные участки под многоквартирными домами... Все это и многое другое теперь имеет обязательное для всех толкование.

К сожалению, доказать свое священное право частной собственности на жилье, дом или землю под ним — в нашей стране дело весьма сложное. Слишком уж въелась в практику привычка то и дело это право нарушать, особенно под предлогом общественного блага или интереса. Неудивительно, что в семейных хрониках чуть ли не каждого второго гражданина РФ можно найти историю о том, как сложно владеть незарегистрированной баней на даче, если соседи этой баней недовольны. О безуспешных попытках вернуть незаконно проданный дом. О мытарствах с восстановлением границ дачного участка, если достался он от деда и никогда оформлен не был. О дворовой территории многоэтажки в городе, жителям которой участок под домом оформляют в собственность только под урез фундамента...

В судах страны единства практики по этим вопросам до последнего момента не было. Нередко все зависело не от положений закона, а от позиции местных властей, которые продавливали выгодные им решения. Теперь все это должно уйти в прошлое. Судьи страны обязаны подчиняться решению пленумов двух высших судебных органов России — Верховного суда и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации.

Где искать

Документ называется следующим образом: «Постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 г. Москва «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Постановление вступило в силу с момента его опубликования — 21 мая 2010 года. Помимо деталей оно содержит и общие положения, равно обязательные для всех.

•   Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом.

•   Права всех собственников могут быть ограничены только на основании федерального закона. Иные ограничительные нормативные акты (в том числе местные) применению не подлежат.

•   Все иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде только по месту нахождения этого имущества.

•   Суды не вправе отказываться рассматривать спор даже в том случае, если в иске указаны «не те» нормы права.

За землю придется платить

Основной доход всех городов мира составляют платежи за землю. Обычно они двух видов — налог на землю или арендная плата. Какой-то из этих платежей вносят все. В нашей стране пока все не так, но ненадолго, хотя пока плата за землю относительно широко введена только в сельской местности — да и то не везде.

Но в скором будущем платить за землю будут все — в том числе и собственники помещений в многоквартирных домах. Основания для этого были у властей уже пять лет назад, при введении в действие Жилищного кодекса. Однако власти регионов долго не решались применять эти возможности в массовом порядке. Причем отнюдь не всегда исходили из интересов граждан. Неразбериха в земельном вопросе выгодна для чиновников, так как позволяет получать с земли какие-то личные доходы.

Аренда или налог?

Тем не менее теперь город вправе будет сменить ставку налога или арендной платы за землю под многоквартирными домами с нулевой на реальную.

Ну а горожанам, которые раньше никак не могли решиться брать землю в собственность из-за сложностей процедуры и обдираловки при кадастровой съемке, теперь принять решение будет много легче. Верховные суды определили обязательность применения норм Жилищного кодекса (ЖК), по которым собственники помещений в многоквартирном доме изначально владеют землей под и рядом с домом. Этот участок принадлежит им на праве общей долевой собственности.

Бесплатно и без бумаг

Должны ли собственники квартир платить за оформление земли под и вокруг дома в собственность? Должны ли получать свидетельство о собственности? До сих пор в разных регионах практика была диаметрально противоположной, а процедура (в том числе в Петербурге) — странной и очень дорогой.

Теперь выясняется, что это делалось незаконно. Потому что ведение государственного кадастра — обязанность соответствующих земельных органов, за которую их сотрудникам и так зарплату платят. В кадастр должны быть включены абсолютно все земельные участки страны, региона, города...

Верховные суды определили, что власти обязаны сформировать земельный участок под домом по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Если участок был сформирован до вступления в силу нового ЖК РФ, право собственности на него считается возникшим с 1 марта 2005 года, то есть с момента введения в действие ЖК РФ.

Если участок был сформирован позже, право общей долевой собственности на него возникает с момента проведения государственного кадастрового учета. И в первом, и во втором случае все оформляется совершенно бесплатно.

Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Какая площадь?

По поводу площади участка под многоквартирным домом разночтения также исключены. Участок формируется с элементами озеленения и благоустройства и с иными входящими в состав многоквартирного дома объектами недвижимого имущества.

Следовательно, привычка властей Северной столицы максимально урезать участки и отдавать их в собственность только «под урез» фундамента должна уйти в прошлое.

Это будет особенно приятно узнать собственникам квартир в центральных районах города, где земля очень дорогая. Так, при сносе или расселении аварийных домов им теперь вынуждены будут рассчитывать компенсации или выделять жилье с учетом цены земли. Ранее это делалось только исходя из остаточной стоимости аварийной квартиры. (По закону при расселении аварийной или ветхой собственности владельцы получают новое жилье, равное по цене старому.) В результате одна комната в аварийном доме позволит при расселении получить вполне приличную квартиру.

Те, чьи права были ущемлены в прошлом (хотя бы с 1 марта 2005 года), теперь имеют возможность высудить приличные суммы.

Если земля недооформлена

Государственный кадастр введен в России сравнительно недавно. Неудивительно, что ряд земельных участков включен в него без учета произошедших с землей изменений. Допустим, в кадастре значится единый кусок, а на деле там уже возведены многоквартирные дома. Как быть в таком случае?

Ранее городские власти считали, что все такие участки — их безраздельная вотчина. Что хотят, то и могут с ними делать: дробить, сдавать в аренду, продавать, что-то строить без согласия жителей — в том числе точечным порядком.

Теперь образ действий определен четко. Если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом действительно находится в собственности города. Но собственник — город — в правах на такой участок резко ограничен.

Власти не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Зато собственники квартир вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Особенно выгодно владельцам квартир пользоваться своими правами, гарантированными частью 1 статьи 36 ЖК РФ и статьи 305 ГК РФ. Пленумы разъяснили, что жители многоквартирных домов теперь получили возможность требовать устранения всяких нарушений их прав. В том числе — против интересов города как собственника земельного участка.

Это дает широкие возможности для прекращения точечной застройки или возведения торговых павильонов, если они действительно незаконны и производятся в пределах придомового участка. С другой стороны, права города на развитие тоже определены более четко. Огульное отрицание всяческой застройки теперь тоже не пройдет.

Имеет обратную силу

Важно учитывать, что постановления пленумов верховных судов России не меняют существовавшего до их решений законодательства. Они лишь дают обязательное для всех толкование имеющихся в стране законов. Следовательно, решения пленумов распространяются на судебные споры по поводу документов и решений, появившихся значительно раньше. То есть закон обратной силы не имеет, а решения пленумов — очень даже способны менять прежние действия.

В решениях пленумов особо подчеркнуто, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе теперь оспорить любые предшествующие распоряжению земельным участком действия. В частности, решения о предоставлении земли для строительства, о проведении торгов по продаже или права на аренду и так далее.

При этом право оспорить такие действия у них появляется даже в том случае, если спорная земля уже передана кому-то третьему в собственность или в аренду.

Кстати, существенная деталь в пользу горожан: обязанность предъявлять суду доказательства на право тех или иных действий с землей возложена не на граждан, а на органы власти.

Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.

Бездействие можно наказать

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке действия или бездействие органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен их дом.

Город обязан принять меры по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Соответствующие органы не вправе перекладывать оплату этого дорогого дела на граждан, добивающихся предоставления земли в общую долевую собственность.

Фото Сергея БОНДАРЕВСКОГО, Натальи ЧАЙКИ