Пытка собранием

Для организации собрания собственников квартир требуются мужество, время, деньги и знания

Для организации собрания собственников квартир требуются мужество, время, деньги и знания

По просьбе наших читателей мы продолжаем рассказывать о том, как можно «быстро» изменить судьбу своего многоквартирного дома. Напомним, такое предложение всем петербуржцам выдвинули официальные власти города, в том числе вице-губернатор Алексей Сергеев, председатель жилищного комитета Юрий Осипов и другие чиновники разного ранга. С высоких трибун, с телеэкрана, со страниц СМИ они предложили всем недовольным сосульками, дырявыми крышами и глыбами льда под ногами немедленно сменить плохих коммунальщиков на хороших. Правда, где взять последних — они нам не поведали. Хотя и должны были бы, особенно в условиях тотального неисполнения в Петербурге постановления правительства РФ, обязывающего всех коммунальщиков публиковать информацию о расходовании на каждый дом собранной с его жителей квартплаты.
Итак, меняем плохой жилкомсервис на хороший или на иную УК. Единственный способ — организация общего собрания собственников всех помещений многоквартирного дома (МКД). Тому, как его организовать, посвящен очередной выпуск приложения «Наши права». При этом наши «рецепты» мы дополняем личным опытом Галины Лебедевой — нашей читательницы, уже успевшей трижды окунуться в это болото и даже унести оттуда ноги с минимальными потерями.

Высший орган власти дома

Общее собрание собственников многоквартирного дома — высший орган управления многоквартирным домом. Правила его проведения оговорены в ст. 44 — 48 ЖК РФ. Однако провести таковое в большинстве домов города физически невозможно. Причин, как правило, несколько:

•  разобщенность и аморфность собственников, которые сплачиваются только в беде и редко способны добиться согласия в условиях «нормального» хода дел;
•  непонимание собственниками своих прав;
•  отсутствие физической возможности собрать вместе владельцев квартир и помещений большого дома.

Неудивительно, что этим пользуются и коммунальщики, и откровенные жулики. Одни заставляют нас платить все больше и больше — при том, что работают все хуже и хуже. Другие — попросту присваивают себе средства, которые им не принадлежат. Кстати, этот факт, равно как и массовую фальсификацию собраний, признают и на «самом верху». Например, в прошлом году Генпрокуратура выявила фальсификацию решений собственников квартир на общих собраниях в 95 процентах проверенных случаев!

Личный опыт. Мне пришлось организовать собрание в доме, в котором имеется 297 квартир. Честно говоря, я прокляла все на свете. Жаль, что выхода не было: как раз в то время каждому владельцу квартиры в нашем доме навязывали договор с жилкомсервисом, который полностью противоречил действующему законодательству — хотя и являлся для Петербурга типовым. Для меня, как юриста, это было совершенно очевидно. Соглашались со мной и в жилкомсервисе — но менять в договоре ничего не хотели, ссылаясь на жилищный комитет и на то, что «все так делают». Кстати, в этом они не врали.
Собрать всех жителей дома в одном помещении, чтобы объяснить им опасность такого договора, было невозможно. Пришлось созывать информационные собрания по парадным (их в нашем доме девять), а потом проводить заочное голосование. И сразу же после первого информационного собрания, на которое мне пришлось прийти с грудным ребенком — не с кем было оставить, по квартирам пошли сотрудники жилкомсервиса и начали поливать меня грязью. Мол, я выскочка, сама не знаю, что говорю, и вообще имею какие-то свои личные финансовые интересы.
Для меня это стало настоящим открытием. Оказывается, первая же попытка наладить что-то для дома в целом сразу оборачивается травлей! Мне-то, наивной, казалось, что порядки 37-го года остались в далеком прошлом!..
Тем не менее собрание провести мне удалось. И утвердить на нем форму договора, которая дает жителям нашего дома гораздо больше прав, чем всем прочим горожанам, подмахнувшим такие договоры не читая. Изменить эту форму жилкомсервис теперь может, только проведя такое же общее собрание. А на это у него жила тонка.
Затратила я на это примерно месяц личного времени, кучу нервов и около 15 тысяч рублей. Последнее для нашей семьи было неожиданным и неприятным, так как на эти затраты мы не рассчитывали. Однако уведомления и бюллетени, равно как и их распечатка и рассылка, стоили денег.
После этого собрания для меня открылись еще две удивительные вещи — отвратная и приятная. Первая — позиция города в лице величественной дамы, представительницы ГУЖА. Она последовательно отдавала все голоса за квартиры по соцнайму против интересов жителей — при том, что теоретически обязана была их защищать. После чего попыталась представить собрание липовым (к счастью, у меня хватило ума отдать ей только копии бюллетеней и протокола). Ну а второе открытие было связано с моими соседями. После собрания они… скинулись и возместили мне почти все затраты. А теперь здороваются со мной на улице.

Можно только вместе

 Закон относит ряд вопросов жизни многоквартирного дома к полномочиям, доступным только общему собранию собственников жилых и нежилых помещений МКД. Если собственники объединены в ТСЖ, решение ряда вопросов может быть делегировано в соответствии с уставом правлению и его председателю. Но правление ТСЖ не вправе принимать решения по вопросам существования и обслуживания дома, отнесенным к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в доме. К таким вопросам Жилищный кодекс относит решения о:

•  выборе формы управления МКД — УК (управляющая компания), ТСЖ или НУ (непосредственное управление);
•  выборе управляющей компании для МКД — если собственниками избрана форма управления управляющей организацией;
•  утверждении тарифа на содержание и ремонт жилья;
•  начале и оплате капитального ремонта;
•  других вопросах, связанных с эксплуатацией здания и управлением общим имуществом здания. В том числе — об установке общедомовых приборов учета воды и тепла, что особенно актуально именно сейчас.
•  реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества;
•  пределах использования земельного участка МКД, в том числе ограничений пользования им;
•  передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

Участие в общем собрании — право, но не обязанность собственников. Но собственники, не принимавшие участия в общем собрании, несут риск того, что им придется исполнять решение, принятое без их участия. Ведь исполнять решение общего собрания должны все собственники многоквартирного дома, в том числе — не принявшие в нем участия или голосовавшие против, но оказавшиеся в меньшинстве.

Таков порядок

Инициировать общее собрание может любой собственник любого помещения МКД — и жилого, и нежилого. В том числе — совладелец квартиры, юридическое лицо, а также инициативная группа собственников. Если в здании есть неприватизированные квартиры, предоставленные жителям на правах соцнайма, за эти площади могут голосовать только представители городской власти (ГУЖА), но не их жильцы.
При этом все собственники имеют право назначать доверенных лиц, которые будут участвовать и голосовать от их имени на общем собрании.
Процедура созыва общего собрания собственников достаточно громоздка: каждый из домовладельцев должен быть официально проинформирован о предстоящем мероприятии в срок не ранее чем за 10 дней до его начала. Уведомление должно быть письменным. А вручать его можно только двумя способами: под расписку или по почте заказным письмом, с уведомлением о вручении. Если эту процедуру не соблюсти, решение общего собрания сможет оспорить в суде любой желающий под тем предлогом, что не был уведомлен должным образом.
В уведомлении должны быть указаны:

•  дата, место, время и способ проведения общего собрания (может проводиться во дворе, подвале дома, квартире собственника, актовом зале ближайшего учреждения;
•  для заочного собрания требуется указать сроки начала и окончания голосования, место сдачи бюллетеней;
•  повестка дня. Включать в повестку иные вопросы вправе только сами инициаторы собрания в срок не менее чем за 10 дней до его проведения — и с обязательным повторным уведомлением всех собственников по вышеприведенной схеме;
•  фамилия, имя, отчество и адрес инициатора, площадь его жилья (нежилого помещения), реквизиты свидетельства о праве собственности;
•  место и время ознакомления с информацией и документами по повестке дня;
•  председатель и секретарь собрания, счетная комиссия и ее председатель (желательно);
•  контактный телефон инициатора (желательно).

Личный опыт. В прошлом году нам совершенно случайно удалось выяснить, что в доме без нашего ведома проводится странное общее собрание. По квартирам ходили молодые люди, которые представлялись работниками социальной службы. Они якобы проводили опрос и просили жителей расписаться в табличке, которая якобы должна была подтвердить их добросовестность перед начальством. Они успели обойти около трети квартир дома — и никто не обратил внимания на шапку над табличкой, которая гласила, что это реестр уведомления граждан о проведении в доме заочного голосования… по выбору управляющей компании «Живой город». Это была какая-то уральская фирма(!), пытавшаяся захватить управление нашим жилым домом.
Прекратить жульничество удалось только благодаря тому, что председателем и секретарем собрания были указаны собственники квартир, которые согласия на это не давали и вообще не ведали, что происходит. Они написали заявления в ГУЖА и жилищный комитет о подлоге, после чего фирма куда-то испарилась. Если бы ее представители договорились с любым собственником квартиры в доме и получили от него доверенность на инициацию собрания, мы ничего сделать не успели бы. Урок: смотри, что подписываешь.

Кворум — дело тонкое

Общее собрание (в том числе заочное) будет признано состоявшимся, если в нем приняли участие собственники более чем половины площадей квартир и нежилых помещений дома (50% + 1) вашего многоквартирного дома. Например, если в здании 40% квартир не приватизировано и за них голосовал представитель ГУЖА, то для необходимого кворума на общее собрание должны прийти еще как минимум собственники 10% жилых и нежилых помещений плюс еще один голос. Если 11% площадей данного МКД занимает, например, расположенный на первом этаже магазин, хозяин которого также пришел на общее собрание, мероприятие будет считаться состоявшимся, хотя на нем присутствовали лишь два собственника. Подушная численность самих присутствующих на наличие-отсутствие кворума не влияет, главное — сколько за каждым числится квадратных метров.
Напоминаем: число голосов определяется долей в праве общей собственности на общее имущество. Оно пропорционально площади квартиры или нежилого помещения. Обычно число голосов приравнивается к числу метров в собственности. В отдельных случаях принимается решение, что 1 кв. метр равен 10 условным голосам. Данные получаются круглыми, ошибиться сложнее.
Пример: в общем собрании приняли участие собственники 51% площадей МКД. Но из них за выбор управляющей компании «Рога и копыта» проголосовал 51% пришедших «площадей» — то есть менее 50% собственников площадей всего многоквартирного дома. Такое решение все равно будет законным, «Рога и копыта» смело зайдут в многоквартирный дом. Аналогично на общих собраниях собственников рассматриваются практически все вопросы.
Исключение — создание ТСЖ. За организацию товарищества должны проголосовать собственники более 50% кв. метров всего дома — независимо от численности кв. метров, «пришедших» на общее собрание. Однако этот принцип распространяется только непосредственно на создание товарищества. Все остальные оргвопросы осуществляются так же, как и в случае с УК «Рога и копыта».

Личный опыт. При организации собраний — особенно первого — пришлось столкнуться с тем, что никто не мог нам толком дать сведения о сумме площадей всех помещений нашего дома. От этого зависел подсчет голосов и определение кворума. В ГУЖА были одни сведения, в жилкомсервисе другие, в проектной организации, которая делала проект на дом тридцать лет тому назад, — третьи. Когда мы сами попытались сложить площади всех квартир и магазинов по свидетельствам о собственности и договорам аренды — получилась четвертая сумма.
На основании этого жилкомсервис попытался опротестовать протокол нашего собрания, принявшего невыгодные для него решения. К счастью, в нашем собрании участвовали более 70% собственников, которые проголосовали почти единогласно — за исключением 16% голосов от ГУЖА. И стало ясно, что при любой сумме площадей помещений дома его собственники высказались вполне однозначно.

Готовьте документы

В ходе общего собрания неизбежно потребуются:

•  список всех собственников МКД (обязаны предоставить в УК или жилкомсервисе, но делают это со скрипом);
•  технический паспорт (или его ксерокопия), где указана общая площадь многоквартирного дома;
•  регистрационный бюллетень — документ, содержащий информацию о месте и дате проведения общего собрания собственников, вопросы, стоящие на повестке дня;
•  проект решений — листы бумаги с нарисованными на них 4 колонками. В первом левом столбике написаны вопросы, которые предполагается выносить на голосование, в трех других — стоят графы «за», «против», «воздержался».

При заочном голосовании регистрация участников может быть проведена на основании сданных инициаторам бюллетеней для голосования. При очном — пришедших на общее собрание собственников регистрируют в бюллетене «по мере поступления». Процедура может затянуться на несколько часов, так как придется указывать реквизиты свидетельства о собственности. Поэтому на регистрацию лучше посадить побольше людей.
В обоих случаях при регистрации обязательно указывать: фамилии, имена, отчества (желательно — и паспортные данные), номера квартир, общую площадь квартир, число голосов у конкретного собственника. Если в квартире несколько собственников, указывать придется данные каждого. Лицо, осуществляющее регистрацию, расписывается в бюллетене. По завершении этой процедуры документ представляется председателю собрания.
Утверждать повестку дня на самом собрании не надо, так как изменение ранее объявленной повестки не допускается.
На очном собрании секретарю придется вести протокол — в письменной форме путем дословного или выборочного стенографирования или конспектирования выступлений собственников. Протокол собрания может вестись в форме аудио- или видеозаписи. В письменном протоколе, копию которого придется отдать в органы власти, должны присутствовать адрес дома, число собственников, зарегистрированных на собрании, общее количество собственников МКД, ф. и. о. инициатора, дата, время и место проведения, состав президиума, формулировка рассматриваемых вопросов, фамилии выступающих, краткое содержание их выступлений (если собрание очное) и принятые решения с результатами голосований по каждому вопросу повестки дня и с числом проголосовавших «за», «против» и «воздержался».
По завершении собрания собственники должны быть уведомлены о его решениях в 10-дневный срок после окончания голосования.

Личный опыт: последнее собрание в нашем доме я проводила по вопросам софинансирования капитального ремонта в сумме 5% от его стоимости. Собственники проголосовали «за», и это вполне устроило нас всех, и ГУЖА, и жилкомсервис. Однако потом протокол пришлось переделывать шесть (!) раз, каждый раз меняя формулировки вопросов, вынесенных на обсуждение, и форму отражения итогов голосования. А все потому, что результаты должны были уйти в Москву в Фонд реформирования ЖКХ, который оплачивал наш капремонт.
Юридически все переделки можно отнести к фальсификации, ведь каждое изменение требовало проведения нового собрания — хотя фактически результат голосования все равно был легитимным. Но если бы кто-то попробовал оспорить решение собрания через суд, это получилось бы «на раз». С ужасом жду подобных проблем в очередном собрании, так как мы с соседями собираемся поменять наш жилкомсервис на другую УК. Слишком уж достал пофигизм обслуживающего дом персонала. Однако при таких придирках к каждой запятой наше решение могут попробовать отменить через суд. И не факт, что это не удастся, ведь инструкции все время меняются, а в открытом доступе найти их очень трудно.

Ведущая рубрики — Марина ГЛЕБОВА, фото Натальи ЧАЙКИ

В Мой Мир

Опубликовать