НАШИ ПРАВА: Черт кроется в деталях

Продолжаем рассказывать о документе, который призван сделать единой для всей страны судебную практику по спорным вопросам, связанным с недвижимостью. На этот раз речь о деталях, которые будут полезны каждому владельцу различного имущества.

В очередном выпуске приложения «Наши права» мы заканчиваем рассказ о совместном постановлении высших судов страны по спорным вопросам, связанным с правами на недвижимость и прочие «вещи».

На этот раз речь о деталях, которые будут полезны каждому владельцу различного имущества. Напоминаем, они содержатся в постановлениях пленумов Верховного суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В отличие от недвижимости, права на автомобиль возникают у добросовестного покупателя с момента покупки, а не с момента ее регистрации.

Когда стать собственником

Обычно считается, что право собственности на недвижимость возникает с момента ее регистрации. Однако не во всех случаях. Исключения сделаны для имущества, принятого в порядке наследования и реорганизации юридического лица. Здесь право собственности не зависит от государственной регистрации. Оно переходит к наследнику с момента открытия наследства, к вновь возникшему юридическому лицу — с момента завершения реорганизации.

Это важно, так как зачастую влечет за собой значительные финансовые потери или, наоборот, приобретения. Ведь за правом собственности следует и право получать с нее доход или, наоборот, обязанность возмещать убытки.

Простой пример. Квартира, доставшаяся по наследству, может быть оформлена в собственность только спустя полгода после смерти предыдущего владельца. Но наследник обязан вносить коммунальные платежи с момента открытия наследства. А если за эти полгода в квартире прорвет трубу и будут залиты нижние этажи, новому владельцу придется возмещать убытки соседям.

Кого считать добросовестным?

Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом. В частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки купленное им имущество было зарегистрировано не за продавцом или в Госреестре имелась отметка о судебном споре. Однако одной лишь записи в реестре мало, чтобы доказать добросовестность приобретателя.

Суды вынуждены очень внимательно исследовать все нюансы приобретения имущества, чтобы отделить жуликов от действительно добросовестных покупателей. Высшие суды страны указали, что признавать покупателя добросовестным судьи вправе лишь в одном случае. Если единственный признак незаконности сделки — в том, что продавец был не вправе продавать, а все остальные условия сделки отвечают признакам ее действительности.

Однако и здесь есть один нюанс. Высшие суды страны разъяснили, как следует толковать пункт 1 статьи 302 ГК РФ. Если собственник докажет, что потерял имущество (в том числе недвижимость) помимо своей воли или воли лица, которому оно было передано, права добросовестного приобретателя аннулируются.

Добросовестным — приоритет

В практике судов нередки случаи, когда приходится рассматривать споры граждан по поводу квартиры (или иного имущества), купленной добросовестным человеком у жулика, продавшего ее нескольким покупателям или получившего собственность мошенническим путем. Ранее суды по-разному трактовали положения ГК о моменте возникновения собственности на такую недвижимость и о том, кому она в итоге должна достаться.

Теперь ВС и ВАС РФ дали однозначное толкование закону. Недвижимость считается собственностью добросовестного приобретателя с момента госрегистрации его права в ЕГРП. При этом для возникновения такого права не нужно даже решения суда с отказом вернуть жульнически проданную собственность. Более того. Если добросовестно приобретенная у жулика недвижимость зарегистрирована и потом передана кому-то в дар или по иной безвозмездной сделке, первоначальный собственник вообще лишается возможности «высудить» свою собственность обратно.

Давая толкование правам добросовестного приобретателя, суды сделали оговорку для движимого имущества. В отличие от недвижимости, права, например, на автомобиль возникают у добросовестного покупателя с момента покупки, а не с момента ее регистрации.

Забрать свое

В практике судов нередки случаи рассмотрения дел об истребовании имущества гражданина из чужого незаконного владения. Это относится не только к случаям споров вокруг добросовестно приобретенного имущества. Нередко люди добровольно отдают свое добро кому-то попользоваться, а потом годами не могут забрать обратно.

Лица, которые используют чужую собственность, пытаются прибегать к разным уловкам, чтобы избавиться от необходимости ее возвращать. Например, передают ее кому-то третьему или четвертому. А на суде разводят руками. Мол, да, брал (причем необязательно крал.). Но теперь нету...

Увы, суд не вправе удовлетворить иск об истребовании имущества к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует. Однако отчаиваться не стоит. Если в ходе суда вам удастся выяснить, кто в данный момент пользуется вашей собственностью, его можно привлечь в качестве ответчика, через сколько бы рук ваша собственность к тому времени ни прошла. Если ваша вещь была передана другому гражданину во временное владение, он будет соответчиком. Если в постоянное — будет единоличным ответчиком. Первый гражданин, который взял вещь и не отдал, тоже будет участвовать в суде. Но только как «третье лицо» на стороне ответчика.

Чтобы исключить дальнейшее движение спорной вещи и ее полное, так сказать, «исчезновение» из поля зрения, суд вправе запретить ответчику распоряжаться и пользоваться спорным имуществом (это называется «арест имущества»). А также — запретить государственному регистратору изменять запись в ЕГРП о праве на это имущество. Суд также вправе передать спорное имущество на хранение другому лицу. Но все это можно сделать только по ходатайству первоначального владельца.

Однако стоит иметь в виду, что истец в спорах об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения должен доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Право собственности на недвижимое имущество подтверждается выпиской из ЕГРП. При этом факт включения недвижимости в реестр госсобственности, а также факт нахождения имущества на чьем-то балансе сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.

Интересно, будут ли при этом суды учитывать право истцов на вид из окон купленной квартиры, если этот вид выдвигался как одно из главных преимуществ данного.

Если продана доля

Бывает, владельцы недвижимости продают свою часть дома или земельного участка стороннему лицу. Владельцам других долей они обязаны об этом сообщать, но зачастую просто не извещают сособственников о сделке. И старые владельцы узнают о новом, только когда тот является вселяться в принадлежащие ему метры, превращая, допустим, отдельную квартиру в коммунальную.

Такие случаи стали часты в последнее время. Недаром газеты объявлений пестрят сообщениями типа «продам одну комнату в трехкомнатной квартире».

И покупателям, и продавцам такого рода недвижимости следует помнить, что подобная сделка может быть легко расторгнута. При продаже доли в общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других собственников любой владелец вправе требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя в течение трех месяцев. Но не со дня сделки, а с того дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки.

Особенно стоит иметь это в виду гражданам, которые имели неосторожность тайно продать свою долю за одни деньги, а в договоре указать совсем другие. Прочие участники долевой собственности имеют право получить проданную долю именно за ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи. А человеку, тайно провернувшему удачную, на его взгляд, сделку, придется возвращать первому покупателю именно ту сумму, какую он с него в свое время получил. Расписки-то всегда сохраняются...

Правда, если трехмесячный срок пропущен, вернуть все назад будет очень трудно. Придется долго доказывать суду, что для пропуска были уважительные причины.

Правила — великая вещь

Очень любопытными последствиями для Петербурга могут обернуться разъяснения высших судов страны об особенностях рассмотрения исков об устранении нарушений права. Если права горожан нарушены путем возведения зданий, строений, сооружений, суд обязан установить факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил. Выявление нарушений — даже незначительных — будет основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.

Интересно, будут ли при этом суды учитывать право истцов на вид из окон купленной квартиры, если этот вид выдвигался как одно из главных преимуществ данного жилья? Если да — суды ждут многочисленные иски тех, кто недоволен строительством, скажем, морского фасада или Западного скоростного диаметра... Ведь, удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе запретить ответчику совершать определенные действия и даже обязать ответчика... устранить последствия нарушения права истца.

При этом исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его прав. То есть длительность нарушения чужого права — еще не основание для продолжения той же практики.

Регистрация и собственность

Постановление высших судов РФ вносит ясность в ряд спорных вопросов о регистрации права собственности на купленную квартиру или иную недвижимость.

Известно, что собственником гражданин становится только после внесения записи в Единый государственный реестр. А что происходит с момента, когда деньги уплачены, а запись еще не произведена?

В постановлении пленумов указано, что покупатель все равно считается законным владельцем переданного ему имущества и имеет право на защиту своего владения. Правда, до момента регистрации он не вправе им распоряжаться. Ибо владение и право собственности — еще не одно и то же. До госрегисрации на другого владельца право собственности на имущество сохраняется за продавцом.

Ну а если собственник, продав недвижимость, тянет с оформлением в Регистрационной палате, покупатель вправе обратиться в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Правда, такой иск подлежит удовлетворению только в том случае, если недвижимость уже передана покупателю, так сказать, физически. Передача считается состоявшейся при подписании сторонами соответствующего документа (обычно в форме акта).

Если же продавец тянет и с этим, в суд придется обращаться уже по двум основаниям — с просьбой и о регистрации, и о передаче.

Кто не успел, тот опоздал

Если продавец продал свою собственность не одному покупателю, а сразу нескольким, как определить, кому в итоге она достанется? Оказывается, тому, кому это имущество фактически передано во владение. В случае с квартирой — тому из покупателей, кто первым сумеет в нее вселиться. Иным покупателям придется судиться с таким жуликоватым продавцом по поводу возмещения убытков.


Фото Натальи ЧАЙКИ