НАШИ ПРАВА: Кум Тыква был бы счастлив
Мы продолжаем рассказывать о документе, который призван сделать единой для всей страны судебную практику по всем спорным вопросам, связанным с недвижимостью. Очередной выпуск приложения «Наши права» мы посвящаем той части совместного постановления двух высших судебных органов страны, которая касается самовольных построек.
Мы продолжаем рассказывать о документе, который призван сделать единой для всей страны судебную практику по всем спорным вопросам, связанным с недвижимостью. Напоминаем, речь идет о совместном постановлении пленумов Верховного суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Он вступил в силу 21 мая 2010 года под номером 10/22.
Очередной выпуск приложения «Наши права» мы посвящаем той части совместного постановления двух высших судебных органов страны, которая касается самовольных построек. С этой проблемой в той или иной степени сталкивались не только владельцы сельских усадеб и дачных участков — а их у нас в Петербурге около миллиона, — но и многие другие горожане.
«Самоволка» есть везде
В Гражданском кодексе РФ есть статья 222, которая дает определение самовольной постройки и расписывает особенности обращения с подобной недвижимостью:
«Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил».
За нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капремонта владелец самовольной постройки может быть оштрафован. Но это не единственная неприятность, которая его ждет. Дело в том, что на самовольную постройку не распространяется право собственности. То есть хозяин не вправе распоряжаться такой постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки... Если же что-то из этого он все же сделает — сделка может быть признана ничтожной по требованию приобретателя со всеми вытекающими последствиями. Самовольное строение положено сносить за счет лица, которое его возвело.
А теперь представьте: получили вы в наследство дачу или усадьбу в селе. А на ней — самовольно возведенный дом, или летняя кухня, или баня, или еще что... Мало того что в права собственности вы вступить не сможете, так еще вас могут обязать все это дело снести за свой счет!
Однако не все так страшно, как кажется. Новое постановление ВС и ВАС рассматривает в том числе и случаи, когда самовольную постройку можно узаконить. Все это распространяется и на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, и даже на незавершенное строительство.
Можно побороться
Не стоит быть уверенным, что самовольное строение снесут всегда и при любых условиях. Далеко не всегда оказывается, что сделать свой садовый домик или гараж «законными» невероятно дорого. Высшие суды страны, как известно, имеют право трактовать законы РФ. В данном случае они приняли решение трактовать ст. 222 ГК РФ в пользу граждан, но с условиями.
Во-первых, решение о сносе, принятое органами власти, можно и нужно оспаривать в суде. Без судебного решения исполнительные органы не вправе трогать ни камешка, ни кирпичика.
Во-вторых, сносить самовольные постройки по суду можно только в следующих случаях:
- когда строение представляет опасность для жизни и здоровья граждан,
- когда существенно нарушены градостроительные правила,
- когда самострой возведен на земле, где строительство запрещено.
Лишь эти три причины могут теперь быть для судов основанием для решения о сносе. Но если вы хотите узаконить свое строение не дожидаясь неприятностей с органами власти, все равно придется обращаться в суд — на этот раз уже по собственной инициативе — за разрешением на регистрацию самовольно построенного объекта.
Делать это придется и в том случае, если самовольное строение досталось по наследству или было приобретено вместе с земельным участком и «законным» домовладением.
Если же с домом все нормально и он никому не мешает, просто построен без разрешения, то его можно зарегистрировать через суд.
Высшие суды четко указали: отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности.
С кем судиться?
Как быть, если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, но на ее создание не были получены необходимые разрешения?
Придется подавать в суд. Ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку будет орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка, — кроме Москвы и Петербурга. В обеих столицах судиться придется с уполномоченными на то государственными органами. Вычислить их просто — чаще всего это органы, которые выступают получателями земельного налога. Соответственно, иски о признании права собственности и регистрации самовольных построек надо подавать в районный суд по месту нахождения земельного участка.
Признание права собственности на самовольную постройку не лишает других заинтересованных граждан права оспорить это решение и потребовать права собственности на это имущество по иным основаниям.
Вправе требовать снести или оставить
Постановление высших судов четко очерчивает круг лиц, которые вправе требовать через суд снести незаконно возведенное, по их мнению, строение. Это:
- собственник земельного участка;
- субъект иного вещного права на земельный участок;
- законный владелец участка;
- лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки;
- прокурор — в публичных интересах;
- уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.
Важно помнить: на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.
Однако, получив повестку в суд, хозяин самовольной постройки вполне может подать встречный иск о регистрации данного строения и тем самым узаконить его существование. Правда, ему придется доказать, что никому на голову его постройка не рухнет, окрестности не заразит и не испортит, памятники истории, культуры и природы не уничтожит.
Заявления в суд о признании права собственности на самовольную постройку и последующей ее регистрации могут подавать только правообладатели земельного участка, на котором стоит здание. Правообладателями земельного участка считаются лица, у которых земля находится в собственности, или в пожизненном наследуемом владении, или в постоянном (бессрочном) пользовании.
Нужна экспертиза
Споры о самовольных строениях для судов наверняка одни из самых сложных. Особенно если учесть привычку российских органов власти к использованию административного ресурса и вековую привычку судов ему подчиняться.
Если орган власти судится с гражданином — может ли обычный человек рассчитывать на победу? Как выяснилось, да. Но только в том случае, если сам гражданин не даст себя «съесть». Так, при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку суд обязан установить следующие моменты:
- допущены ли при возведении самовольной постройки существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил;
- создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
На глазок такое не определишь, обычно нужна экспертиза. И граждане вправе требовать ее назначения. Не помешает экспертиза и в том случае, если органы власти представили в суд необходимые заключения компетентных органов или есть основания сомневаться в их достоверности. Суд вправе назначить экспертизу как по ходатайству ответчика, так и по ходатайствам истцов — органов власти.
Но кто бы ни требовал назначения экспертизы, гражданин вправе поставить экспертам собственные вопросы, ответы на которые, по его мнению, будут в его пользу. Советуем только заявлять подобные ходатайства не устно, а исключительно в письменном виде. Тогда отказ в их удовлетворении будет проще обжаловать.
Если есть свидетельство
Бывает, постройка возведена незаконно. По суду она признана собственностью и зарегистрирована — но через какое-то время все равно появляется иск о ее сносе. Такое возможно?
Увы, да. В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. Однако суд обязан указать основания, по которым признал имущество самовольной постройкой, — и они в свою очередь тоже могут быть оспорены по суду.
Если же решение о сносе все же вступит в законную силу, это будет основанием для изменения Единого госреестра прав собственности. В ЕГРП внесут запись о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.
Соответственно, одновременно будут прекращены и все права третьих лиц на эту постройку — если она отдана в аренду или в залог банку. Одно утешение: третьих лиц тоже обязаны привлекать к участию в судебном разбирательстве о сносе на стороне владельца — ведь это решение затронет и их права.
Кто заплатит?
Вину за возведение самовольной постройки — и следовательно, ответственность за ее снос — несет лицо, осуществившее самовольное строительство. Если строили подрядчики — например, была нанята строительная фирма или шабашники, — ответчиком все равно является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.
Но как быть, если человек купил участок с самовольной постройкой и никакого отношения к ее возведению не имеет? В этом случае ответчиком будет лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной:
- в случае отчуждения (покупки) самовольной постройки — ее приобретатель;
- при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал — юридическое лицо, получившее такое имущество;
- в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица — лицо, получившее имущество во владение.
Несправедливо? Увы, это так. Но, повторяем, все эти лица вправе подавать встречные или самостоятельные иски о признании самовольных построек вполне законными.
Если же их все же обяжут по суду снести строения — при том, что они их не возводили — через суд можно взыскать убытки с тех, кто строил самовольное здание или заказывал его возведение.
Путаница
Бывает, все разрешения на строительство были получены — но здание возведено на чужой земле. Что делать с таким строением? Кстати, такое нередко происходит с многоквартирными домами. Кто будет отвечать за выселение людей, купивших квартиры, за снос здания? Сами владельцы нового жилья? Или же их могут оставить в купленных ими помещениях?
Решение остается за владельцем земли. Он вправе предъявить претензии о сносе или же совсем не подавать в суд. Но если все же решит судиться — ответчиком по такому иску будут не владельцы помещений — если они купили их в добросовестном заблуждении, что все в порядке. Ответчиком признают застройщика.
Правда, если здание признают самовольным строением, но решение о сносе принято не будет, его признают принадлежащим владельцу земли. В этом случае застройщик — если он еще не продал самовольное строение — имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.
Требуйте бумажки
Высшие суды РФ установили, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Однако суду придется установить, принимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации. В частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию. Так что до суда лучше попробовать получить эти разрешения или хотя бы отказ в их выдаче на руки. Кстати, суд будет проверять, правомерны ли были отказы в выдаче таких разрешений или актов.
Существенная деталь: ВС и ВАС установили обязанность судов признавать права собственности на самовольную постройку, если единственные признаки ее самовольности — отсутствие разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию. Особенно если владелец здания принимал меры к их получению.
Это пока не наследство
Самовольные постройки не признаются имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях. Следовательно, завещать или подарить их владельцы не вправе. Но у наследников права шире. Они могут после принятия наследства требовать признания за ними права собственности и на самовольную постройку.
Правда, основание на это у них будет лишь в том случае, если земля, на которой стоит здание, тоже принадлежит им.
Фото Натальи ЧАЙКИ, рисунок Михаила ЛАРИЧЕВА
Метки: Жилье Законодательство Недвижимость
Важно: Правила перепоста материалов
