НАШИ ПРАВА: Где твое, где мое?

Продолжаем рассказывать о документе, который призван сделать единой для всей страны судебную практику по всем спорным вопросам, связанным с недвижимостью. Ранее этого, к сожалению, не было. Решения принимались столь разнообразные, как будто основывались на разных законах разных стран.

Продолжаем рассказывать о документе, который призван сделать единой для всей страны судебную практику по всем спорным вопросам, связанным с недвижимостью. Ранее этого, к сожалению, не было. Решения принимались столь разнообразные, как будто основывались на разных законах разных стран.

Но ведь Россия, к счастью, несмотря на все препятствия, сумела остаться единым государством. И потому просто обязана обеспечить своим гражданам равные права и защиту. Постановления пленумов Верховного суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ от 29 апреля 2010 года, о которых идет речь, направлены именно на это. Документ называется «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Он вступил в силу 21 мая 2010 года под номером 10/22.

Очередной выпуск приложения «Наши права» мы посвящаем той части совместного постановления двух высших судебных органов страны, которая касается правил так называемой приобретательной давности. Большинству владельцев недвижимости они пока мало известны. Однако дают широкое поле деятельности для добросовестных граждан и должны создать препятствия для всевозможных жуликов.

Что это такое

В Гражданском кодексе РФ есть статья 234 пункт 1, которая обеспечивает гражданам России так называемую приобретательную давность. По этой статье любой гражданин или юридическое лицо вправе узаконить владение чужой или ничьей собственностью, если они добросовестно, открыто и непрерывно владели ею длительный период времени.

Для оформления в собственность чужой недвижимости требуется непрерывное и открытое владение ею как своей собственной в течение пятнадцати лет. Для любого другого имущества — пять лет.

Правда, в одном из вариантов применения принципа давностного владения началом течения срока приобретательной давности считается момент истечения срока исковой давности по возврату спорного имущества. Но только в том случае, если пропуск этого срока стал причиной отказа собственнику в иске о возврате его имущества.

Заметим, закон дает права давностного владения только тем лицам — физическим и юридическим, — которые владели весь этот срок чужой собственностью вполне добросовестно. То есть не крали ее, не получали мошенническим и иным незаконным путем.

Для многих данные положения закона являются весьма необычными, однако факт есть факт: права гражданам они дают немалые. Кстати, в Петербурге уже есть прецедент. В суде сейчас рассматривается иск о применении приобретательной давности на роскошную квартиру в центре города. Владельца квартиры убили в начале 90-х, и милиция организовала в квартире засаду, чтобы выявить возможных преступников. Под видом нового владельца в квартире поселился оперативник. Потом он перевез в нее жену, детей — и прожил таким образом в чужом жилье более 17 лет.

Все это время он вносил за квартиру налоги, платил за коммунальные услуги, за ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома, за электроэнергию... Ну а теперь подал в суд иск о признании за ним права собственности на эту квартиру.

Если, сдавая квартиру, не хотите в будущем ее лишиться, заключайте со съемщиком официальный договор.

Добросовестно — это как?

Итак, мы выяснили, что для признания прав собственности на чужое имущество по признакам приобретательной давности его новый владелец не должен был получить его преступным путем. Есть ли еще какие-то нюансы? Как выяснилось, да. Высшие суды страны определили еще несколько условий, дающих право на использование давности владения. И главные из них — неведение и отсутствие договора.

•  Лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.

•  Статья не применяется при наличии договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования...).

Таким образом, гражданин, претендующий на давность владения, должен знать: такого права у него не будет, если он получил чужое имущество по договору. Так что имейте в виду: если, сдавая квартиру, не хотите в будущем ее лишиться, заключайте со съемщиком официальный договор. На всякий случай — даже в том случае, если даете свою квартиру родственникам во временное пользование.

Перерыв перерыву рознь

Что понимать под непрерывным сроком владения, дающим право на приобретательную давность?

Суды пояснили, что толкование этого термина также не должно быть слишком однозначным.

С одной стороны, давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. С другой — временная утрата спорного имущества не считается прекращением непрерывного срока владения. Равно как и передача этого имущества во временное владение другого лица, например на правах аренды.

Перерыв таковым не считается и в том случае, если новый владелец имущества получил его по отдельной сделке или стал правопреемником, так сказать, универсальным.

Открытость или сохранность?

Открытость — еще одно взаимоувязанное условие для получения права приобретательной давности. Понятия эти вроде бы вполне однозначные. Однако и здесь, как выяснилось, возникают споры. Ну например, договор об охране чужой квартиры, о постановке ее на сигнализацию — это факт сокрытия владения чужим имуществом или нет? А если в квартире не было двери или замков и гражданин, который в нее вселился, замки и дверь поставил? Должен ли был гражданин в массовом порядке оповещать всех, что вступил во владение новым имуществом?

Суды решили этот вопрос однозначно. Давностное владение признается открытым, если гражданин ни от кого не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Обычные меры по обеспечению сохранности имущества не свидетельствуют о сокрытии этого имущества.

Чужое или ничье?

На какое имущество распространяется приобретательная давность? Должно ли оно для этого быть бесхозным или же можно вот так, запросто, взять и отобрать собственность у живого человека или юридического лица?

Высшие судебные органы страны дали по этим вопросам однозначное толкование, обязательное к исполнению всеми судами страны. Они считают, что смысл статей 225 и 234 ГК РФ позволяет применить приобретательную давность и к имуществу, принадлежащему на праве собственности другому лицу, и к так называемому бесхозяйному.

Правда, ранее (до 1990 года) существовало ограничение на государственное имущество — его можно было истребовать из чужого владения без ограничения срока давности. Теперь это ограничение снято. И если органы власти проморгали какой-то объект, который уже 15 и более лет находится в чужом владении, теперь они этого объекта вполне могут лишиться. Однако срок приобретательной давности начинает течь со дня прекращения срока исковой давности.

ВС РФ и ВАС РФ указали, что течение срока приобретательной давности в отношении государственного имущества может начаться не ранее 1 июля 1990 года. При спорах о земле, правда, надо будет учитывать еще и требования земельного законодательства.

Можете защищать

Владелец чужого имущества, который считает его своим, имеет право применять разрешенные законом средства защиты этого имущества от любых сторонних посягательств третьих лиц. Но только в том случае, если эти третьи лица не являются собственниками имущества и не имеют прав на владение им по закону или договору.

«Давностные» владельцы, в числе прочего, имеют право подавать иски об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения. При этом суд учтет эти требования, если спорное имущество не было утеряно, похищено либо не выбыло из добросовестного владения иным путем — но помимо воли «давностного» владельца.

Как добиться

Как осуществить право приобретательной давности на практике? Высшие суды РФ разъяснили процедуру детально.

По статьям 11 и 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Следовательно, узаконить свое владение чужим имуществом на правах приобретательной давности граждане могут только через суд. Те, кто считает себя законным владельцем чужой собственности (в том числе добросовестные приобретатели), вправе обратиться в суд с иском о признании за ними права собственности. Это относится в том числе к людям, которые купили квартиру у человека, который продавать ее не имел права.

Ответчиками по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности будут прежние собственники имущества. Если таковые новому хозяину неизвестны или не должны были быть известны, он вправе просить суд установить факт добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности.

Как быть с регистрацией

Суды обязаны привлекать к слушанию дел о приобретательной давности органы регистрации недвижимости. Они должны участвовать в слушаниях в качестве заинтересованного лица.

Перед рассмотрением спора о бесхозяйной недвижимости такое имущество предварительно может быть поставлено на государственный учет. Делается это по заявлению уполномоченного на то органа власти города или муниципалитета, на территории которого это имущество находится.

Однако регистрация в ГБР такого бесхозного имущества и последующий отказ суда признать его принадлежащим городу еще не означают, что это имущество перейдет к новому владельцу в силу приобретательной давности. Равно как и отсутствие регистрации еще ничего не значит. В каждом случае суды обязаны руководствоваться реальными обстоятельствами дела, к которым факт регистрации недвижимости никакого отношения не имеет. Так что можно по этому поводу даже не беспокоиться и не искать обходных путей для регистрации: все равно не поможет.

Зато решение суда об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности — несомненное основание для регистрации права собственности в ЕГРП. Таким же основанием для регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество является и решение суда о признании факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. Напомним, факт признают, когда прежний владелец неизвестен.

Можно ли оспорить

Даже в том случае, если суд удовлетворил иск о приобретательной давности или установил факт таковой, решение можно оспорить.
Регистрация права собственности на основании такого судебного акта для этого не препятствие.

Если другие лица считают себя собственниками имущества, перешедшего новому владельцу на основе приобретательной давности, они могут оспорить эти решения в суде в течение срока исковой давности.

Фото Натальи ЧАЙКИ, рисунок Михаила ЛАРИЧЕВА